政策松绑难救温州下跌房价
# `, `, z }8 j# g) [) i4 g% V1 ^
. h7 c/ t2 L9 L+ L 限购令松绑为温州楼市的企稳创造了条件，但温州房价就此止跌还为时尚早。4 _; ^1 Y+ t- z7 i( R! J# u- J
从2007年到2011年，温州市区商品房每平方米销售均价从9787元一路上涨到34674元，5年涨了2.5倍。可随着限购、限贷等政策的调整政策出台，至今年6月底，温州市区新建住房均价已回落至24123元/平方米。但即便如此，温州目前的房价仍处国内高位。" V% v' j4 h4 r0 R
温州房价连续23个月下跌，自然离不开两年前的那场民间借贷风波冲击。人民银行温州支行曾做过关于民间借贷的抽样调查，当时调查显示，温州有89%的家庭个人和59.67%的企业参与民间借贷。而危机爆发后，那些受到波及的企业和家庭，口袋确实没钱了。2 i, }: ?; u6 x* N- U4 N
虽说借贷风波渐远，但却对温州经济却是伤筋动骨的痛。今年7月，温州新任市委书记陈一新代表新一届温州市委首次公开"垫底"数据：在16个主要经济指标中，2012年，温州市大多数指标处于浙江省倒数行列，其中人均GDP、GDP增幅、财政总收入等9项指标倒数第一，另有4项倒数第二。
! X' e) s0 B# [. ?5 j V3 F& p 今年的情况似乎也并不乐观。今年4月，由温州党校与中国社科院社会学研究所合作发布的《2013年温州经济社会形势分析与预测》认为，温州经济社会发展面临巨大压力，现代商贸业态发展滞后，购买力外流严重。
9 u, z, F2 _ T% f7 M# a 当然，在经济因素之外，前些年土地供应紧张，也是造成温州楼市火爆的重要原因。但从去年以来，随着温州城市框架拉大，土地供应增加，商品房供应趋紧的局面发生了较大改变。# J0 p+ J2 T* }
公开资料显示，今年上半年，温州共出让商业、住宅和商住类土地102宗，合计3714.47亩，远远超过去年1271亩的出让总量，同比增长454.46％。其中，住宅用地587.92亩，可供应住宅建筑超过70万平方米。0 W) Z6 d3 X. ~3 A6 @& U% a1 v$ b. `
随着土地供应的大增，温州楼市下半年库存数量还将进一步增加。温州大学房地产研究所的数据显示，2013年温州市区商品房新增供应量将近80万平方米，再加上去年底80多万平方米的库存，市场供应量将达160万平方米。( F- F+ b. k! C, S: i9 Z/ p; ]% p
如此增量会对温州楼市造成怎样的压力？2006年至2011年，温州市区商品住宅销售量共计362.05万平方米，年均60万平方米。如果以过去6年温州住宅的平均销售水平为标准，在其他供应增量不变的前提下，当前温州市区新增供应需要3年多的时间消化。9 H O' F( x! v- i4 v: {
与此同时，大批炒房者的撤离，也使得温州楼市二手房库存陡增。据温州平安易居监测数据，温州新增的房源与去化房源极不对称。目前，往往是每月去化1000千套，新增2500套，估计每个月温州新增二手房库存1500套。6 X; { l' K: u2 ~& ^' [
在温州地产界，高企的库存就像堰塞湖，若经济环境未出现根本性改变，房价继续下跌是大概率事件。
- \9 h3 _& M" u. i/ G; W- d
* Q- S* E, b2 h; F3 r3 w; H 温州地产新政救场愿望落空; o) N1 i/ L$ y' S. X# s9 L$ b
+ S, U; e+ S8 o/ {" l) q
20天前，"限购令"松绑一事让浙江温州成为了外界关注焦点。伴随着各路媒体争相涌入，交易大厅座无虚席，楼市成交量井喷等字迹见诸报端。这一切似乎都在说明，限购令调整后，温州楼市一夜入夏。
0 }- U: Y( m5 @5 s1 R$ n/ p1 { 然而，实际情况与表象相差甚远。近日，证券时报记者在温州调查获悉，人气爆棚只是假象，成交量陡增另有他因；限购令的松绑，尚无法刺激温州民众的购买力。5 t6 u% M, X0 I2 `* C! f t
2 I& j [9 h: ?! r$ t4 J, t 人气回归常态
8 Y5 \5 _! h, X, B5 Z/ e
$ E4 O2 Y% i$ F 8月26日上午，温州限购令调整20天后，证券时报记者来到温州市房屋登记中心的交易大厅。记者眼前的现场，没有预期的热闹。
2 f& ~& P5 q- l 据记者目测，在近千平方米的交易大厅，前来办事的市民不会超过50人；大厅中央的休息区，还空置着不少歇气的座位。站在柜台前排队的市民，拿着档案袋办理过户手续的不多，细听一下，更多的是咨询过户事项。
+ ^1 O+ u# J/ V* b 温州限购令调整后，各路媒体争相涌入，综合前期媒体的报道，几乎无一例外描述为"交易大厅座无虚席，售楼中心人气爆棚"。然而时隔20天后，交易大厅的工作人员却对记者称，"现在的情况与6、7月份没有太大区别，与今年3月国五条细则落地激起的购买力，根本没法比。"$ N2 P3 d/ t& J1 ^5 X7 ~3 G
"限购令调整以来，前来咨询的人多了，但却没有转化为成交量。"平安易居董事长姜毅分析，现在温州购房人群，以刚需为主，这部分购房者买房有一个过程，不像投资性的购房者，因为后者买房是为了赚差价，考虑周期会比较短。而刚需的购房者，在购房时需要考虑生活问题、家庭问题、工作问题、小孩教育问题、户型问题、物业管理问题，这些都会导致刚需人群购房考虑周期要长。% P+ ?+ B: g, T- i; u$ H
温州目前的楼市现状，只能用平淡来概述。虽说限购令调整有利于提升购买力，但温州房地产调控的其他政策都还在实施，包括严厉的信贷政策、严厉的税收政策等，而且这种环境不会也发生突变。这样的楼市环境，使得投资投机者难以看到逐利空间，不敢贸然出手。
! h( Q8 ~. e, k- x 温州市房屋登记中心主任黄齐对记者称，当时实施新政时，本来就不是为了提高房地产成交量，如果有这种可能，温州也不会实施这一次政策的回归，从大的环境来看，温州房地产市场外部环境已经逐渐消失，推动房地产投机的因素已经没有了。整体市场环境，已经不可能让温州民间资金向房地产业转移。此次调整，只是为改善性需求入市打开了一道口子。, [( L9 m4 s1 q
成交井喷另有原因
! Z1 g! m% Y9 v0 K8 G
3 a8 X' H' {9 F5 @* n 温州市房管局网上销售系统数据显示，在政策微调前一周，即7月31日至8月6日，温州楼市成交量为657套，日均成交不足百套。在政策微调后一周，即8月7日至13日，成交量达1629套，日均成交232套。
( |* F' G1 z5 k! u* [: Z+ p3 g0 n 数据的变化，似乎都在说明限购令调整后，温州楼市取得了立竿见影的效果。然而，证券时报记者多方调查获悉，成交量陡增另有原因。
0 B6 Y2 G. K! f/ T$ }& m2 D "我可以负责任地讲，温州房管局网上交易系统公布的数据，不能反映温州楼市的真实情况，近日媒体对温州限购令调整后的解读，绝对是有误的。"平安易居董事长姜毅对记者称。7 l5 Y% N- p& C, z. j
此前媒体的误读，需要从温州2011年3月出台的限购令说起，当时温州规定，本地户籍家庭及纳税或社保满一年的非户籍家庭，只能新购买一套住房。这一禁令，远超市场预期，许多购房人的过户手续，就此卡壳。0 Y7 j" c" k. n" d
据介绍，因为不能办理过户手续，许多被限购的购房者，当时都通过委托公证的模式，一直没有办理成交手续，而这一次限购令松绑，使得这一部分购房者满足了过户条件。比如说，之前温州楼市的购买力，并不是首套房的刚需，而是拥有多套房的改善和投资需求。限购实施后，温州市场上大量的双套拼住宅被禁，从而造成了想卖的不能卖，想买的不能买的状况。
7 u" z3 I* v5 F' ]1 k- Y7 O* q "限购令松绑后，很多媒体前往温州房产交易大厅实地探访，看到人山人海的现象，解读为温州炒房团又起来了，这是不对的。"姜毅认为，最近温州房管局网上交易系统公布的成交量数据，一半以上都是历史遗留问题，很少新增的购房者。
( X. ]8 }# U! n$ ~9 Z+ H 事实正如上述人士所言，在撇开历史遗留问题后，限购令调整后，温州楼市的真实成交情况较此前变化不大。 温州市房屋登记中心主任黄齐对记者称，从监测数据来看，除去历史遗留房源，从8月6日~8月23日，温州楼市实际成交每天平均为50宗左右，较去年同期或前期没有大的区别。7月，温州楼市实际成交每天平均为42宗，8月的成交量只是微幅上涨- B c; o6 H# n8 u
|
