潮水退去全都在裸泳,加拿大越来越多房贷高过房屋市值破产在即

随着房价下跌和利率上升，房主的物业净值下降，许多房主的债务超过了房屋价值，这增加了保险公司赔付的风险。抵押贷款保险公司的违约率处于历史低位，但是如果房主无法支付更高的月供，保险公司面临的保险赔付增加的风险越来越大。报道还指出，加拿大联邦银行监管机构认为，如果房主的债务超过其房屋价值的四分之三，则贷款风险更高。

这种情况可能会导致多种深远影响。首先，如果更多的借款人无法按时支付他们的抵押贷款，这可能会导致银行和抵押贷款保险公司的损失增加，从而进一步破坏整个房地产市场的稳定性。其次，如果抵押贷款保险公司的风险增加，他们可能会收紧对风险更高的借款人的抵押贷款的审批，这可能会使更多的人难以获得抵押贷款并购买房屋。最后，这可能会导致房屋销售量下降，因为借款人无法获得抵押贷款，从而影响整个经济。

据Globe and Mail报道，加拿大三大抵押贷款保险公司披露的财务信息显示，过去一年房价下跌使房主的物业净值下跌。他们中越来越多的人现在的债务超过了房屋价值，这增加了保险公司赔付的风险。

相对于房产价值，房主欠下的债务越多，就越会推高一项关键的贷款指标，即贷款价值比(loan-to-value，LTV)。

这个比率越高，贷款的风险就越大，如果房主拖欠还款，为银行承保损失的抵押贷款保险公司也会承担风险。尽管抵押贷款保险公司的违约率处于历史低位，但是如果房主无法支付更高的月供，保险公司面临的保险赔付增加的风险越来越大。

报道称，加拿大央行在不到一年的时间里将基准利率从0.25%上调至4.5%之后，这些披露信息让人们了解抵押贷款市场的不稳定性。借贷成本的飙升导致全国房价在过去一年下跌15.5%。这反过来又使一些房主的贷款不抵房屋市值。

联邦银行监管机构认为，如果房主的债务超过其房屋价值的四分之三，即LTV比率超过75%，则贷款风险更高。

现在，保险公司报告称，越来越多的个人抵押贷款借款人的LTV比率高于这一门槛。在某些情况下，借款人的抵押贷款高于其房产的更新价值，或者LTV比率超过100%。

加拿大担保抵押贷款保险公司(Canada Guaranty Mortgage Insurance Co.)披露的信息显示，去年第四季度，其估计LTV比率高于100%的贷款比例增加了六倍以上，达到近40亿元。根据Canada Guaranty的季度投资组合指标，这占其未偿还个人担保抵押贷款的5%。这一数字远高于2021年第四季度的5.32亿元，或占其未偿还保险抵押贷款的0.74%。

Canada Guaranty通过使用当前抵押贷款余额除以估计当前房屋价值来计算估计的LTV比率。该公司根据最近不同社区房价下跌调整了房产价值。

不过，房屋价值下跌迄今尚未导致抵押贷款保险公司蒙受更大损失。去年底，Canada Guaranty的拖欠率为0.1%，这是历史最低水平。Canada Guaranty发言人Mary Putnam说，这家保险公司“已经采取了行之有效的措施，与贷款机构合作，让借款人保住自己的房子。”

该保险公司一份电子邮件声明中表示保资本充足，能够承受极其严峻的宏观经济形势，包括为贷款价值比更高的贷款提供额外资本。”

如果借款人支付的首付款少于房屋购买价格的20%，则必须购买按揭保险。如果借款人拖欠抵押贷款，该保险可保护贷款人免受损失。

加拿大的另外两家保险公司Sagen MI Canada Inc.和加拿大按揭和房屋公司（CMHC）也报告称，高LTV的比例在2022年翻了一番。

这两家保险公司没有提供有关LTV超过100%的细节。

去年第四季，Sagen未偿保险抵押贷款中有140亿元(占10%)的有效LTV比率超过95%。2021年同期为70亿元，占其未偿还抵押贷款的5%。

在被问及为何不提供LTV超过100%的贷款信息时，该公司没有作出回应。在被问及该公司目前是否为高于估值的贷款提供保险时，该公司也没有作出回应。

纳税人资助的保险公司CMHC也出现了类似的增长。其2022年第三季度的结果显示，其2.8%的保险贷款LTV超过95%，未偿还的保险抵押贷款余额为50亿元。

在房价开始下跌之前的2021年第四季度，CMHC的最高LTV比例为1.2%，未偿还的保险抵押贷款余额为23亿元。

CMHC发言人Claudie Chabot表示，从历史上看，LTV超过95%的贷款比例非常低，因此似乎没有必要报告超过100%的贷款。

她在一份电子邮件声明中表示：“尽管LTV大于95的贷款总体比例有所增加，但LTV大于100的贷款数量仍然很低。”

她表示：“我们正在持续监控我们的业务状况，并根据需要调整我们的承保政策。”

据悉，加拿大央行表示，充分意识到利率上升对浮动利率抵押贷款借款人的影响。在加拿大，最受欢迎的浮动利率产品有固定的月供。这意味着，当利率上升时，借款人每月还款中用于支付利息的比例更高，用于减少本金的比例更低。

利率上升得如此之快，以至于借款人发现他们的月供无法支付贷款的利息部分。然后，未付的利息被加到本金中，借款人的原始贷款金额也随之增加。这也导致了LTV更高。