这种严重的房地产供应过剩可能会对中国经济产生深远影响。首先，供应过剩可能导致房价下跌，从而对房地产开发商和购房者造成损失。其次，房地产业是中国经济的重要组成部分，供应过剩可能会导致房地产市场的不稳定和经济增长的放缓。最后，过剩的住房库存可能会导致浪费和环境问题。因此，中国政府需要采取措施来缓解房地产市场的供应过剩问题，例如通过调整土地供应、限制住房投资等方式来平衡市场。% _2 w$ z# D0 G# a1 n+ n V( y1 i4 ]
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数据提供商万得(Wind)的数据显示，2月份中国住宅竣工未售面积为35亿平方英尺（约合3.25亿平方米）。根据一些估算，这相当于约400万套住宅。这也是中国自2017年以来最严重的供应过剩，当时中国正在进行“棚户区改造”项目 ，该项目旨在通过拆除破旧建筑来促进对新建住宅的需求。! E2 _. ?8 \9 I3 j/ P
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房地产咨询机构克而瑞(China Real Estate Information Corp.)的计算结果显示，2022年所有新建住宅中约有三分之一未售出，是2015年以来的最高比例。
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4 d" p2 c8 v3 s A9 i3 ~0 f0 b经济学家表示，在人口为几百万或更少的小城市，这个问题最为严重。经济学家Kenneth Rogoff和杨元辰去年发表的一篇论文称，经过长期的建设热潮，中国640多个三线城市现在拥有中国住宅库存总量的近80%。与人口和就业市场增长较快的北京和上海等大城市相比，这些城市的需求较弱。
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据克而瑞(China Real Estate Information Corp.)估计，知名三线城市北海需要近六年时间才能消化库存的待售住宅，而上海需要七个月，北京需要近两年。 q: T/ Z$ u: x
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克而瑞表示，在该机构监测的50个城市中，平均需要20个月才能消化过剩的住宅供应。根据美国全国地产经纪商协会(National Association of Realtors)的数据，美国目前有2.9个月的成屋供应量，而美国政府的数据显示，预售屋供应量为8.2个月。
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2月份，北京、上海、深圳和广州这些一线城市的新建住宅价格同比上涨1.7%。根据中国统计局的数据，三线城市的房价下降了3.3%，不过下降的速度较前几个月有所放缓。$ M; e& V# h' N" {1 ~
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总体而言，70个大中城市的新建住宅价格较上月上涨0.3%，此前自2021年8月以来一直环比下降。0 v! X5 j* L4 i9 o# f1 m( ~
* R$ _/ a T0 ~" X1 C g% y: h2 c6 @如果中国不能稳定三、四线城市的住宅价格，可能会打击中国许多地区的居民信心和消费意愿，从而限制中国今年整体经济复苏的程度。据估计，中国三分之二的城镇人口居住在三、四线城市。
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2 P5 ]$ s& x0 ?& ]# a从长远来看，消化市场过剩住宅的需要可能意味着新房建设将长期低迷，这将使中国失去其中一个最大的增长动力和就业来源。对于负债累累的中国地方政府来说，新房建设也是至关重要的，这些地方政府依赖向开发商出售土地的收入来平衡预算。
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Rogoff和杨元辰在去年9月的论文中总结道，从现在到2035年，三线城市的房地产建设需求需要缩减约30%，才能避免进一步的供应过剩。
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在疫情暴发前，三线城市吸引了一些购房者，因为这里的房价通常比中国大城市低得多。投机者从中国各地蜂拥而至，一些人抢购了多套住房，然后空置，希望获得投资收益。开发商加大了建设力度，以满足预期需求。4 G5 b" X t1 ?: C4 Q! N. P' L
: V, @4 }: o a. u+ L! {! i0 E但中国政府打击投机的行动，再加上小城市不利的人口结构和其他问题，导致这些城市现在的吸引力下降。
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) V& x& t6 {, j6 ~0 \在中国西南部广西省的沿海城市北海，这里以海滩和温暖的气候著称，据当地房产中介称，新冠疫情期间游客减少，导致楼盘销售低迷。% M9 Z' n- i* ^! n: U# Q0 l
) o, z1 P- T- j. l北海市拥有190万人口，被称为“中国的迈阿密”，当地一家房产中介公司的一名销售人员表示，北海的房屋均价已经从2019年的每平方米人民币8000-9000元左右降到2022年底的每平方米4000-5000元左右。
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据克而瑞估计，北海需要近六年时间才能消化库存的待售住宅。
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+ }: U! t/ s! x9 g, _: S( a中国在去年年底取消了动态清零抗疫政策，受此提振，今年1月份农历新年期间，北海迎来了大量游客的回归。但这位销售人员称，当地房价并没有恢复到疫情前的水平，因为炒房的人减少。
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一位在北海拥有两处房产的当地居民表示，她并不指望房价会有多大的反弹，尽管她认为人们仍然愿意到北海来生活。
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* o2 R9 R4 h& z她说，像北海这样的城市已经出现了住房过剩的情况。
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其它一些三线城市的房主则持悲观态度。在东北部城市秦皇岛拥有两套住宅的Chen Yong称，根据他在晚上看到的亮灯的住宅数量，以及在网上聊天群中发言的业主人数估算，他所在小区大约有40%的住宅是空置的。
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( i3 D2 l# p7 ]* M4 K在一家国有石油公司工作的Chen表示，有太多的住宅空置，根本看不出房价有什么理由进一步飙升。
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在中国许多地方下调房贷利率并提供其它补贴以吸引首次购房者后，一些大城市的需求迅速回升。根据链家研究院(Lianjia Research Institute)的数据，在上海，2月份二手房成交量升至七个月以来的最高水平。, }: i# r1 L3 V/ q% o; k
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澳新银行(ANZ Group)经济学家在一份研究报告中表示，中国的房地产行业正触底反弹，在2022年拖累中国经济后，房地产业的逐步复苏将在2023年对中国GDP增长贡献多达0.5个百分点。该行预计今年中国GDP将增长5.4%。0 B, L4 H! o0 |0 s2 `
" U! {% f4 q) l) y- r' e尽管如此，澳新银行表示，即使房地产复苏持续，年度销售仍可能只达到疫情前水平的90%。# l+ R# s2 l. {# F, X3 h
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许多预测者认为，除非政府采取更多措施刺激需求，否则一些城市的住房过剩现象将持续存在，尽管刺激措施可能导致更多的投机行为，而政府并不愿意鼓励这种行为。
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: m7 i. G* C& J" i& j3 X: H2 C6 ^. D据高盛，2010年至2020年间，中国城镇住宅需求为平均每年1,800万套。高盛的估计显示，随着中国人口的老龄化和对置换房产的需求减弱，到2050年，这一数字将下降到每年600万套。2022年，中国城镇人口增速创42年来最慢水平。
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“我们确实认为高峰期已经过去了，”高盛集团首席中国经济学家Hui Shan说，并且表示她预计未来几十年对新房的年度需求将稳步下降。
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+ E% C- H: Y7 t- `1 W- p澳新银行集团的高级经济学家王蕊(Betty Wang)说，如果开发商继续减少推出新项目，并优先销售现有住房，市场可能会逐渐吸收一些过剩的库存。然而，随着市场的复苏，增建的诱惑力可能会很强。( F4 f/ S' l) D$ T. _$ F
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北京方面还可以通过拆除更多的旧楼，鼓励翻新现有楼宇而不是建造新楼，来减少过剩的供应。瑞士信贷(Credit Suisse)亚洲经济主管王一(David Wang)说，这在中国市场上并不奇怪，因为中国住宅的平均预期寿命只有35年左右，比美国短得多。
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