山外青山楼外楼,美国房贷升至6.02%创14年新高

加息最终会导致房地产市场突然崩盘，经济大萧条重新突然来临

美国住房抵押贷款金融巨头房地美（Freddie Mac）15日公布的贷款商调查显示，30年期固定抵押贷款的平均利率本周攀升至6.02%，高于上周的5.89%，更是远高于一年前的2.86%。另一方面，尽管高利率下需求减弱，但美国的房价仍在高位运行，目前平均房价略低于37万美元，仍高于一年前。

与此同时，“买房难”也催生了“租房热”。

亚洲房产科技公司居外IQI集团联合创始人兼CEO卡希夫·安萨里（Kashif Ansari）对21世纪经济报道记者表示，房价和按揭利率双双高企，买房负担让很多人特别是年轻家庭推迟买房，他们也加入了租房大军。另外，疫情改变了人们的工作和居家习惯，更多人搬出合租房或家人同住房，选择单独居住。美国政府在疫情期间实施的不得驱赶拖欠房租的租客的保护政策也已到期，种种因素导致租房市场上需求增加，租金不可避免上涨。

更糟糕的是，“火爆”租房市场还会加剧通胀压力。中国银行研究院高级研究员王有鑫对21世纪经济报道记者分析称，目前房屋租金大幅上涨，考虑到加息短期并未有效压制房价，基于利息支付成本提高，居民买房需求将被迫延后，将更多通过租房来满足居住需求，如此将推动房租继续维持在高位，短期租金可能无法明显回落，从而可能削弱加息对通胀的抑制作用。

房贷利率“破6”打压需求

高涨的房贷利率正严重挤压贷款需求。

抵押贷款银行家协会（MBA）14日公布的数据显示，截至9月9日当周，抵押贷款购房申请比2021年同期下降了29%。衡量抵押贷款申请量的市场综合指数较前一周下降了1.2%。MBA再融资指数较前一周下降了4%，较去年同期下降了83%。

对此，MBA首席经济学家乔尔·坎（Joel Kan）表示，更高的抵押贷款利率已经导致更多的购房者处于观望状态。

王有鑫对记者分析称，在房贷利率突破6%背后，美国利率中枢快速上行将对美国房地产市场和按揭贷款领域带来较大影响。

一是居民家庭购房成本大幅上升，房地产销售将进一步回落，7月新建住房销售同比下降29.6%。

二是存量贷款的利息支付成本提高，将加大居民偿债压力，在金融资产价格大幅下跌背景下，家庭资产负债表趋于恶化，贷款违约风险提高。

对于高利率下的困境，野村控股全球市场研究主管Rob Subbaraman直白地表示：“在经通胀调整后的实际工资下降之际，利率大幅上升，这可能是背负债务的年轻家庭一生中从未经历过的事。”

其实在房贷利率“破6”之前，需求就已经急剧放缓。美国商务部公布的数据显示，7月新屋销售环比骤降12.6%，经季节性调整后年率为51.1万套，创下2016年1月以来最低，7月新屋销售同比更是暴跌了29.6%。

虽然需求放缓，但房价仍处于高位。7月新房价格中位数为43.94万美元，比一年前猛涨8.2%，仅略低于此前创纪录的45.82万美元。

但不管怎样，全球紧缩浪潮下楼市降温的趋势已经不可避免。居外IQI集团二季度全球房价报告显示，从房价增长的势头来看，世界上大多数的房地产市场现在都有放缓迹象。在迄今为止发布房价数据的全球58个住房市场中，49个国家房价上涨，9个国家房价下降。在对数据进行通胀调整后，只有34个国家房价上涨，24个国家的房价实际下降。

租房市场“热火朝天”

在高房价和贷款成本飙升之际，美国楼市整体有所降温，但租房市场却是“热火朝天”。

8月29日Zumper公布的数据显示，美国新上市一居室住宅的月租金中值为1486美元，比2021年8月上涨11.8%，也超过今年7月触及的纪录高位。美国超半数城市的租金出现两位数上涨，部分城市的涨幅超过30%。纽约仍然是房租最贵的地方，一居室租金中值同比上涨39.9%，两居室公寓的租金则同比上涨46.7%。在纽约5个行政区中，曼哈顿区房租最高，月租金高达4212美元，比去年上涨27%。

北美购房网创始人、CEO林海涛对21世纪经济报道记者表示，我们在西雅图的物业管理公司替国内投资者打理三百套出租房。现在西雅图的租房市场，独立屋和公寓楼的差别很大，独立屋出租房在今年上半年非常抢手，大部分租金都上涨了10%-20%。我们一个位于西雅图Clyde Hill的独立屋，去年租金是8500美元，今年2月份新租客租金为1万美元。公寓楼出租市场就截然相反，在市场出租的公寓非常多，竞争也很激烈，不少公寓都需要降价来出租。公寓和独立屋出租市场的分化背后，除了房源供应量的分化，还由于新冠疫情导致居家办公流行，很多工薪阶层选择不在市中心居住。

与此类似的是，安萨里也表示，相对于其他类型住宅，独立屋需求更大。独立屋是美国家庭住宅的主要形式，在南部地区，十几万美元就可以买到一套。如用贷款，则投入可以低至房款的20%，每月租金可达1千多美元，出租回报率可高达10%。

另一个有趣的现象是，对于许多在沿海地区买不起房的打工人来说，网上异地买房不失为一个好办法，通过Roofstock等网站在全美各地寻找租售比高的房源，然后对外出租，赚取投资回报。

对此，Roofstock联合创始人兼首席执行官加里·比斯利（Gary Beasley）表示，他们的许多客户都是沿海地区的科技员工，年薪在20万到30万美元之间。这些买家需要支付约30万美元的首付才能在自己的社区购买住宅。但要是去外州情况就不同了，首付4万美元，他们就可以在成本较低的市场买到房子，收取租金，带来稳定的利润。

安萨里向记者分析称，传统上，个人投资房产以就近为宜，以方便个人打理。但是科技改变了投资生态，大数据和云计算让个人可以像投资股票一样投资那些线上精准推送的房源，而外国买家也能远距离跨境投资房产，专业的第三方物业管理公司也解决了物业管理问题。疫情使得美国东西海岸白领纷纷把目光移向了房价实惠的南部阳光州，夏洛特（Charlotte）、奥兰多（Orlando）、杰克逊维尔（Jacksonville）、伯明翰（Birmingham）、坦帕（Tampa）、纳什维尔（Nashville）等东南部城市成为热门选择。

“火爆”租房市场加剧通胀压力

对美联储而言，显然并不希望看到租房市场如此“火爆”。

在美国劳工部13日公布的8月CPI报告中，住房成本继续攀升，8月住房成本指数环比上涨0.7%，高于7月的0.5%，创下了1991年以来的最大月涨幅。租金涨幅更是同比达到6.7%，创有纪录以来的最高水平，环比亦大幅上涨了0.7%。

需要注意的是，住房成本是美国CPI构成中最大的组成部分，权重约占三分之一，住房成本往往也会成为美联储决定加息路径的重要指标。一些分析师更是预计，随着更多租约到期并体现更高的市场价格，未来几个月租金可能还有更多的上行空间。

顽固的通胀压力也意味着，美联储下周大概率将继续暴力加息75个基点。美国前财长萨默斯表示，为了控制通胀，美联储可能最终不得不将利率上调至4.3%以上。

王有鑫分析称，虽然美国CPI同比增速已连续2个月下行，但8月CPI同比增速回落不及预期，核心CPI增速不降反升，表明美国通胀仍然顽固，紧缩货币政策效果有限。这意味着美联储将继续坚定地实施紧缩性货币政策，加息幅度也将高于之前预期，到年底前联邦基金利率可能会超过4%。

另一方面，美联储可能也不会很快降息。王有鑫预测，为巩固紧缩货币政策对抑制通胀的效果，即使年底或明年初美国经济陷入衰退，美联储可能也不会立即考虑降息。

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