这个世界确实是穷的越穷，富的越富；钱印得越多，贫富差距越大" j! J3 I7 x! v# H$ w
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美国疫情严重，但楼市非常火爆！Redfin的报告称，2021年1月底，美国房屋销售价格中位数已升至318750美元，同比增长15%；新上市房屋地产要价达334770美元，创历史新高，同比增长10%；房屋销量同比增长29%；新挂牌量同比下降11%；房屋交易的平均周期仅为34天，同比减少了22天，其中52%的房屋在两周内就达成了最终的报价。这是货币放水的结果。2020年美国房价反而加速上涨（7 ~1 q; `4 ?9 D" a* b
但，必须关注一点：与以往房价上涨不同，此次是富人买得积极，而穷人买不起，社会不平等加剧！0 s* O% e9 r1 L* Y9 X
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2020年第四季度，美国房屋自有率为65.8%，离次贷危机之前69%的高峰仍有不少差距。这意味着，疫情期间真正买得起房子的无房一族并不多，更多房产其实是被有房的中高收入群体买走。
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2021年1月，美国第二套房产的抵押贷款申请量同比去年1月激增84%，而同期首套房产抵押贷款的申请量同比仅增加了36%。$ i% n4 A0 f: x# E* \6 j+ u
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许多美国人已经意识到远程工作将继续存在，对于一高收入群体来说，可以无限期地在湖边小屋或滑雪公寓里上班。但对于低收入的无房群体而言，随着价格上涨，买房将越来越遥远。/ R2 e) |# o" Q' A
, ?3 ]" l7 y% g, r+ m陈教授这个大HOUSE据说40万刀，放中国东部一二线不算啥，在美国有点贵。! H! x: v" o W% J' F$ q$ q+ r9 B
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过去一年，美国楼市火爆，二手房市场库存变化具有显著的区域差异！; ^5 z. b2 d% P1 }2 n7 n
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今年1月，南部地区降幅最大为24%，中西部降2.6%，东北部降14.4%，西海岸降6.6%。" V; ]) m- |9 D
U7 _# a8 w# x: v! J# q, I! N供求关系决定价格变化，南部地区价格涨幅最明显，其中德州最抢眼。东北部与西海岸涨幅较小，其中旧金山库存不降反增！8 R# {+ Z3 L5 M6 t" d! Y& B# R
) k/ n; [+ T9 D) B8 W其实，过去二十年左右，美国出现了人口主要向南流、次要向西流的现象。而近几年，中国人口也开始显现向南流，略兼顾向西部成都、西安、重庆流的特征。大家必须高度关注中美之间这种相似性，而且美国的人口流向领先于中国！4 U- K5 f* w9 Q( A* ]
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* H- f7 {0 T- w. D* V; d! t) y值得关注的是，过去多年西海岸房价涨幅在全美最高，去年以来有些反常，可能与过去多年房价涨幅巨大，当前房价水平很高有关，比如旧金山。0 S! |- H, {8 p2 e! X0 V- x
$ Y! o4 F' [8 g* o3 S7 U" L% C! ~如果某段时间一个城市的房价涨太多，即便是这个城市基本面很强，也有可能出现房价调整，这叫精疲力尽，需要一段时间养精蓄锐。
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深圳，是否有点像旧金山？ 请大家思考……. L5 |( a% p6 P+ z% U$ `
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美国最近一项针对经济学家、投资策略师和房地产专家的调查显示，84%的被调查者认为，得克萨斯州首府奥斯汀（Austin）有望成为2021年房价涨幅最快的城市，其次是菲尼克斯（59%）、纳什维尔（67%）、坦帕（60%）和丹佛（56%），而排在榜末的则是东岸的纽约及西岸的旧金山、洛杉矶。: W, W- z2 f6 M; A+ ^6 e
2 p" \+ f. ?2 A/ O- X与昂贵的东西岸相比，榜首的五座城市均处于美国的中部或南部地区，性价比相对更高，平均而言只要花30万美元左右即可买到一套独立房屋。
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老杨拉了奥斯汀与全美房价走势图。2020年四季度相比2078年二季度，全美房价上涨约4.8倍，而奥斯汀则上涨7.1倍！看时间段，主要是06年以来明显跑赢了全美大势，07－08年跌幅小于全美，09年以来涨幅大于全美。
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8 B1 s% H6 Z- h5 d一位身处奥斯汀的当地华人表示，目前市场十分狂热，比如近期一套楼盘出来不到48小时就有十多个买家竞价，最后成交价远远超过了放盘时的价格。
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6 b6 u* ~: G* n德州首府奥斯汀（Austin）近些年来经济和人口增长远超全美平均水平，市中心地区的房地产市场更是方兴未艾。由于推行低税负政策，与全美大多数地区相比，德州具备特别有利于工商业发展的外部环境。* W3 L+ [" f$ E' s
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. Z' n6 U8 m! S5 J7 G, g+ ]2 R+ l5 X奥斯汀虽然是美国第二大州的首府，但人口不足百万，都会区也只有约200万，远不及本州的休斯敦。
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# W7 V" O0 ^7 Y7 x' a1 x$ `但过去十多年，奥斯汀经济发展很快，高新科技产业聚集， 半导体和计算机产业发展较快，加之住房成本远低于硅谷，吸引了大批高科技人才和企业，成为知名的高新技术中心，被誉为“硅山”（SiliconHill），是Freescale半导体公司、戴尔公司总部所在地。此外，IBM、苹果、谷歌、英特尔、思科、3M、eBay等也在当地设有分部。
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8 ?8 m6 }: m8 s7 y3 }7 W' `另外，奥斯汀也正在成为制药和生物技术公司的中心，拥有约 85 家医药及生物技术企业，被评为美国第12位生物技术和生命科学中心。" K# `6 W5 ]* O8 J
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这种城市的产业特征与房价走势，其实也可以给中国带来启发。比如，杭州未来科技城原来处于郊区，但阿里等科技巨头入驻之后，近几年房价涨幅跑赢杭州大势；再如，华为将总部搬迁东莞松山湖之后，近几年松山湖的房价涨幅惊人！还有，作为新兴的科学中心之城，合肥是否未来也会出奇迹？
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