这个世界确实是穷的越穷，富的越富；钱印得越多，贫富差距越大
7 c( J/ O+ z( g5 K1 G ]% ^8 M* r+ {3 H/ O
美国疫情严重，但楼市非常火爆！Redfin的报告称，2021年1月底，美国房屋销售价格中位数已升至318750美元，同比增长15%；新上市房屋地产要价达334770美元，创历史新高，同比增长10%；房屋销量同比增长29%；新挂牌量同比下降11%；房屋交易的平均周期仅为34天，同比减少了22天，其中52%的房屋在两周内就达成了最终的报价。这是货币放水的结果。2020年美国房价反而加速上涨（. K K% c S2 |
但，必须关注一点：与以往房价上涨不同，此次是富人买得积极，而穷人买不起，社会不平等加剧！
! ~% T- O+ R' }2 S+ n& c+ ]# F3 p1 [# s! X
2020年第四季度，美国房屋自有率为65.8%，离次贷危机之前69%的高峰仍有不少差距。这意味着，疫情期间真正买得起房子的无房一族并不多，更多房产其实是被有房的中高收入群体买走。; o: r: }8 b- y5 E& s# T3 D9 a7 p
; {/ L+ }1 c0 P0 l4 Y' m+ R9 O
2021年1月，美国第二套房产的抵押贷款申请量同比去年1月激增84%，而同期首套房产抵押贷款的申请量同比仅增加了36%。" V8 c( c) p- l, ~ P
* l1 |1 p+ x# T5 M: T5 P! M
许多美国人已经意识到远程工作将继续存在，对于一高收入群体来说，可以无限期地在湖边小屋或滑雪公寓里上班。但对于低收入的无房群体而言，随着价格上涨，买房将越来越遥远。% b( f: R: D' Q* ]
% S( r+ d8 z" r9 ~6 K! [4 z陈教授这个大HOUSE据说40万刀，放中国东部一二线不算啥，在美国有点贵。, B- }: }- r4 a0 U9 n3 g, T4 y
0 ^* ]8 w2 A+ V, b9 Y
过去一年，美国楼市火爆，二手房市场库存变化具有显著的区域差异！
0 O# ^# F5 G9 ~; L
0 A% U0 z+ q! _0 Y' j) E今年1月，南部地区降幅最大为24%，中西部降2.6%，东北部降14.4%，西海岸降6.6%。, V2 E0 U5 [9 _6 C# o
$ ?* p W2 H: F0 @供求关系决定价格变化，南部地区价格涨幅最明显，其中德州最抢眼。东北部与西海岸涨幅较小，其中旧金山库存不降反增！/ \: G7 d% y+ G7 w* i
& V- ~8 }0 m; |# e* P
其实，过去二十年左右，美国出现了人口主要向南流、次要向西流的现象。而近几年，中国人口也开始显现向南流，略兼顾向西部成都、西安、重庆流的特征。大家必须高度关注中美之间这种相似性，而且美国的人口流向领先于中国！' N: r9 Y) p! R- F) o
3 [9 z; j f3 y( q6 E
& J3 G7 x% W+ q. g, J0 `: E值得关注的是，过去多年西海岸房价涨幅在全美最高，去年以来有些反常，可能与过去多年房价涨幅巨大，当前房价水平很高有关，比如旧金山。
0 {0 e9 V1 _# l' j3 R
. u1 F2 o$ P O: a$ k如果某段时间一个城市的房价涨太多，即便是这个城市基本面很强，也有可能出现房价调整，这叫精疲力尽，需要一段时间养精蓄锐。* B. d; L8 I. t/ T3 s
; s7 O1 ?7 z5 L+ O: @" R/ D
深圳，是否有点像旧金山？ 请大家思考……5 Q7 S( r* H2 F8 E! U
1 Q7 x! C; n5 o* Q* A( j' N美国最近一项针对经济学家、投资策略师和房地产专家的调查显示，84%的被调查者认为，得克萨斯州首府奥斯汀（Austin）有望成为2021年房价涨幅最快的城市，其次是菲尼克斯（59%）、纳什维尔（67%）、坦帕（60%）和丹佛（56%），而排在榜末的则是东岸的纽约及西岸的旧金山、洛杉矶。: e6 ^% [: A, N; V! f
6 t) o% H4 M% b4 [
与昂贵的东西岸相比，榜首的五座城市均处于美国的中部或南部地区，性价比相对更高，平均而言只要花30万美元左右即可买到一套独立房屋。# f6 l9 {- O0 @2 T( Y
8 a) o% i# i4 q+ s* M老杨拉了奥斯汀与全美房价走势图。2020年四季度相比2078年二季度，全美房价上涨约4.8倍，而奥斯汀则上涨7.1倍！看时间段，主要是06年以来明显跑赢了全美大势，07－08年跌幅小于全美，09年以来涨幅大于全美。
( _6 o( X% U r9 t9 p
% U p; s: A0 d8 b8 k2 W' e3 L$ f$ k2 \一位身处奥斯汀的当地华人表示，目前市场十分狂热，比如近期一套楼盘出来不到48小时就有十多个买家竞价，最后成交价远远超过了放盘时的价格。
( a" K( h0 |0 C9 ^: N, M
; S7 M! {4 u. R* ?德州首府奥斯汀（Austin）近些年来经济和人口增长远超全美平均水平，市中心地区的房地产市场更是方兴未艾。由于推行低税负政策，与全美大多数地区相比，德州具备特别有利于工商业发展的外部环境。' j9 J1 j1 A# P- ]
) Q0 T, F" |) d+ o$ I) ?
?% b0 X! n$ T$ a奥斯汀虽然是美国第二大州的首府，但人口不足百万，都会区也只有约200万，远不及本州的休斯敦。
% O; j( o; o6 u# y3 t; A' s
/ h& A5 P1 {& E* o. j但过去十多年，奥斯汀经济发展很快，高新科技产业聚集， 半导体和计算机产业发展较快，加之住房成本远低于硅谷，吸引了大批高科技人才和企业，成为知名的高新技术中心，被誉为“硅山”（SiliconHill），是Freescale半导体公司、戴尔公司总部所在地。此外，IBM、苹果、谷歌、英特尔、思科、3M、eBay等也在当地设有分部。
" g( L7 O0 M2 a, U% G' H1 C ^& \5 A. a3 _/ q
另外，奥斯汀也正在成为制药和生物技术公司的中心，拥有约 85 家医药及生物技术企业，被评为美国第12位生物技术和生命科学中心。
9 t6 k {1 y) m5 M$ c7 D9 s) x1 H# ~; i6 ^! ~
/ y$ T- T& _0 |) u4 l4 s: A) ]
这种城市的产业特征与房价走势，其实也可以给中国带来启发。比如，杭州未来科技城原来处于郊区，但阿里等科技巨头入驻之后，近几年房价涨幅跑赢杭州大势；再如，华为将总部搬迁东莞松山湖之后，近几年松山湖的房价涨幅惊人！还有，作为新兴的科学中心之城，合肥是否未来也会出奇迹？' h& _& _( X# ]5 T1 b, y d9 v
4 ]' r: p, j! d6 q& ? |
