中国买家从加拿大和澳洲持续撤资

自2015年12月以来，在美元持续加息的压力下，多家央行跟随加息，已经导致市场流动性紧缩和利率上升，而此前，那些被热钱抄底的全球楼市或正在变得脆弱得不堪一击，全球经济增长担忧和高企的贷款利率限制了全球买家的购买能力，而那些单纯依靠杠杆炒作楼市的景象也开始慢慢结束。

而一旦国外买家将大量房产抛售变现，全球多个城市的楼市或都将迎来抛售潮。而目前，全球至少有9个城市的楼市或正在进入房价下跌的雷区，包括中国买家在内的全球炒房客或已经被套牢。



要知道，自2008年美国楼市次贷危机后的八年里，美联储QE印钞机几乎昼夜不停地运转，印出不计其数美元，在帮助美国金融和楼市度过难关，实现复苏的同时，也制造了大量膨胀的资产价格，开启了长达十年的楼市盛宴模式，比如，从旧金山开始，经过伦敦，温哥华，再到悉尼和奥克兰，一个个大城市的房价都在上涨，甚至连一向投资保守的德国多个城市近年来房价的上涨也达到了令人望而却步的地步。

而除了利率、货币政策和融资借贷成本外，我们更需要关注全球经济的碎片化，为什么？因为，逆全球化意味着资本流动、劳动力、人员和技术流动的门槛筑高了，而这也是我们多次提醒投资者的，这就意味着一些最受益于经济全球化的城市，其高房价为代表的资产价格很可能将开始遭遇长期的低迷或正在成为房价下跌重灾区。



而放眼全球，我们注意到，加拿大的温哥华、多伦多和澳大利亚的部分城市是先行者，我们认为，下面这些城市的房价结合本国经济现状和财政收入增长等综合因素，还有9个城市进入候选名单，分别是，英国的伦敦、美国的西雅图、德国的慕尼黑、印尼的雅加达、新西兰的奥克兰、 越南的胡志明市、瑞典的斯德哥尔摩和澳大利亚的悉尼和墨尔本等。

以加拿大和澳大利亚两国楼市为例，据加拿大环球邮报上周援引的数据显示，2019年前二个月投资下降了2.7％，而住房投资更是下降了3.9％，另据艾伯特大学的最新报告，中国买家在加拿大的投资正在下降，2019年前二个月，中国买家对加拿大的投资额中的新交易数量从111笔下降到了70笔，而在2018年，已经从2017年的84亿加元下降到44亿加元。



同样的景象还发生在澳大利亚，情况似乎更加悲观，据毕马威报告，中国买家在2019年2月之前的一年以来对澳投资也同比减少了11%，据上周《澳大利亚人报》援引澳开发商DrapacCapital Partners创始人的分析表示，亚洲买家对澳洲房地产的持续投资，特别是中国买家的投资，是唯一能使当地市场免于“快速下沉”的投资。

另据澳大利亚国立大学的数据，2016年，中国企业和投资者在澳大利亚达到约149亿澳元的投资峰值后，近二年多以来，一直呈现下降趋势，2017至2018年度已骤降至89亿澳元，锐减40%，前澳大利亚经济和政策顾问约翰-亚当斯3月16日在接受澳大利亚新闻网采访时称，我们高度依赖外国资金，随着包括中国买家在内的国外资金提前撤离，从墨尔本到悉尼，我们的房地产市场正从悬崖上掉下来。这从占据全澳楼市三分之二的悉尼和墨尔本房屋空置率较2015年开始调查时已经上升了19%和15%这一现象，就可以说明问题。


事实上，《华尔街日报》早在今年初就预测称，中国买家在加拿大、澳大利亚等全球热点楼市的撤资潮或将贯穿于2019全年及今后很长一段时间，而部分从美国、加拿大、澳大利亚等国债和房地产市场撤出的国际资金却在强劲的流入中国市场，同时，主要央行的货币政策立场也更趋鸽派，这体现了市场对全球经济健康、特别是美国经济将陷入衰退感到担忧，使得部分从美元市场撤出的资金流入中国。

据媒体统计的数据显示，进入4月以来，最近4个交易日已净流入182亿，而在3月份更是历史性的达到1.15万亿，环比大幅上升91.67%，相当于大半个港股成交额，而上周，中国债券正式纳入彭博巴克莱全球综合债券指数，料也将为中国债市引入1000亿美元的资金流入，据中国证券业协会数据，截至2018年末，中国债券市场存量规模达86万亿元人民币，国际资金持债规模近1.8万亿元。


对此，环球资产管理公司景顺称，随着摩根大通新兴市场政府债券指数和富时罗素全球债券指数有望在2019年加速将中国的相关债券纳入其指数，预期此将吸引约1.2万亿美元资金在未来五年流入中国债市，因人民币的高价值也大幅提振海外投资机构购买中国资产的信心，分析认为，目前，全球经济仍为比差逻辑，在比差逻辑下中国经济占优，资本回流利好中国，将仍坚定看好人民币计价的资产