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[香港] 被誉为“炒房杀手”的空置税香港即将正式开始征收

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刘文 发表于 2019-3-17 22:18:44 | 显示全部楼层 |阅读模式
《香港经济日报》空置税草拟法案已大致完成,准备下月提交立法会讨论。+ [! [  A( m! P' Z4 D/ w9 G& K

) m2 o; a& A" Y; F6 d5 D7 a2 H' m  J自去年6月香港特区政府提出一手楼空置税后,香港楼市逐步进入下行通道。在业内看来,还未正式征收的空置税对楼市已起到一定的威慑作用。内地虽然对此呼声较高,但由于空置率标准难以界定,房地产税正加快推进,所以暂无跟进可能。0 p1 Y8 P6 H; g" G
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港版空置税直指“捂盘惜售”
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去年5月出席立法会时,香港特区行政长官林郑月娥就大批开发商捂盘惜售,“现在楼房单位极度短缺,所有房屋都要用来住,而不是囤积或用来炒卖”。
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. B3 R( g, S9 L+ R/ \9 M9 ]9 W去年6月28日,港版空置税出台,对空置6个月以上、并未作居住或出租用途的一手私人住宅单位征收“额外差饷”,相当于该单位应课差饷租值的200%,即相当于两年租金,且大约相等于房价的5%。( q" e4 A+ j! b9 r+ l% B7 m# o0 [

- M& }6 }. Z1 u- r( R: c0 w5 C6 ]而当时的大背景,正是香港房价持续高涨。从2016年初开始,香港房价连涨25个月,涨幅高达38.5%,并连续18个月刷新最高纪录。7 \; _' \; }% z: B" {& s4 b

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" d. o6 T0 n+ g8 q3 X; `) ]/ g需要指出的是,香港当前的房屋空置率并不高,当地私人住宅的空置率已由2012年年底的4.3%下跌至2017年年底的3.7%。
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7 I. _+ K& R7 C% z& K/ X" F不过,该空置税只面向一手楼,针对的是开发商捂盘惜售,与其他地区一二手房都征税的情况还不太一样。3 G5 h9 N) S7 N5 `/ O
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中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为,香港征收空置税还是有必要的,因为香港的土地供应不足,开发商为了保证房价上涨,“捂盘惜售”较多,加剧市场供不应求,导致香港房价一直居高不下。如今粤港澳大湾区启动,香港若不在房地产行业进行主动监管,极高的房价很有可能会拖累香港发展。. c1 y1 g/ t3 z

+ c1 M5 Z' ~4 d+ f他续称,现在通过征收一手空置税,挤压开发商手中的楼盘,让新房尽快出售,进而平抑房价,确保粤港澳大湾区的政策效应可以达到实际效果。
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+ g9 v$ C9 g. Q# V资深地产研究人士李宇嘉认为,香港本身是自由港,航运和贸易金融等支柱产业税收较轻,唯独房地产税收较重。若不对房地产征收重税,资产泡沫会加重;再者,香港不会增加太多土地供应,且香港开发商运营模式多是囤地,然后缓慢开发,这对供应是不利的。所以,出台空置税也是希望能将已有的土地尽快投放出来,增加楼市供应。
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空置税的威慑
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# {% s( q8 D9 m1 I# z《华尔街见闻》此前提及,香港连续8年成为全球最难负担楼价的地区,楼价与收入比率由2016年的18.1倍进一步恶化至2018年的19.4倍,数字为历来最高,香港人不吃不喝近20年才能买得起一个住宅单位。
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$ O, I" o# \8 L5 w/ L4 A) s而空置税的出台对市场“威慑作用非常明显”。% E) a  x9 t2 A: d2 W/ v
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据香港差饷物业估价署公布的数据,自2018年7月香港房地产市场进入调整以来,截至12月香港楼价已连续下跌5个月,累计跌幅超过9%。其中,12月香港住宅销售量仅有2060套,相较于6月份高峰期的6713套,下降了69.3%。
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! r0 ]8 W) `3 k进入2019年,香港楼市明显企稳,今年前两个月一手楼和二手楼成交渐趋活跃。根据美联物业的数据,今年1月香港新盘销售逾1900套,2月新盘销售约800套。# p4 u3 s- Y* ^  @% G# {$ x, m

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. F  ?' p1 W8 j* M0 k6 ?' V图片来源:摄图网+ K4 {3 o* Z  h, J0 C3 g
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在宋丁看来,香港楼市去年已经出现波动,空置税显然有一定影响,但更多的是多种因素综合效应。“过去香港房价一直在涨,积累了一定风险,也有一定的下行压力。今年香港楼市趋稳,有小幅下降空间,但不会出现大幅波动。”0 _6 b( H" k, M2 t
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不过,今年1月11日,李嘉诚曾表示:“今年香港楼市波动会更厉害,买楼要量力而行。”! e4 h, u7 c7 w5 {$ z

  j$ P7 i- b6 C6 k会德丰主席兼常务董事吴宗权对于香港楼市同样保持着审慎的态度,直言“今年这个市场不容易看”。
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! j, ]4 N' t/ i" `& Y业内看来,2018年至今,全球贸易摩擦带来的宏观环境变差、美联储加息带来的超低息环境结束,以及空置税等政策收紧因素,香港房地产市场面临下行压力。
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  a! I" L' y# {8 ~1 R. t* D% {0 E* y. E内地呼声高但暂无跟进可能
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) @( L; T5 I5 R8 ]8 u# S- n6 j0 H2 y香港空置税即将提交立法,内地是否会跟进?$ h3 U5 P  W/ b8 _
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业内称,空置税之所以迟迟未列入改革议程,主要原因在于技术层面:住房空置率不好统计。首先,空置多久算是空置,缺乏统一标准;其次,依靠水电煤气表数进行监管,在智能电器日益发达的年代,很容易被规避。  r4 n5 l: d5 r5 O; I
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用中央财经大学教授郭田勇的话说,由于没有统一的标准,界定空置率在技术层面上存在难度。空置税的出台需要做好前期论证工作,如果相应的标准得到界定,适时推出空置税也并无不可,这对房屋回归自身的商品和居住属性很有帮助。4 X1 N6 U+ C; M2 p( X

9 x! I' K& J" B2 V/ X“其实内地对空置税的呼声很高。”李宇嘉称:“内地只有交易环节的税收,房屋空置成本很低,再加上租金回报率很低,空置的房子很多。从这个角度来讲,征收空置税是必要的,而且若征收空置税,这些房子必须投入租赁市场,增加市场供应。”5 @) U; a2 Z* K  S1 e8 Y
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图片来源:摄图网! I5 @" D8 _* t, B2 e" T( N8 ~
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但是多年来,内地官方在住房空置率如何界定方面一直是空白,也没有发布过官方数据。: I7 ~/ |0 ?6 V+ ]+ ]8 a$ J4 L
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住建部原副部长仇保兴曾公开表示,我国房屋空置率比较高,不同城市空置率是不一样的,像鄂尔多斯空置率是70%,北京空置率在百分之十几到二十。而从国际上看,一般征收空置税的国家空置率接近5%。4 B4 A' w; G# y7 P
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西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的《2017中国城镇住房空置分析》报告显示,中国家庭住房自有率超八成,城镇地区住房空置率21.4%,二三线城市空置情况更严峻,其中蕴藏的风险不容忽视。2011年、2013年、2015年和2017年我国城镇地区住房空置率分别为18.4%、19.5%、20.6%和21.4%。2017年全国城镇地区有6500万套空置住房。
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+ q; g0 w+ t( R- A+ j0 R! {; x按照国际常见标准,空置率10%以下为较合理区,房屋供求基本平衡;10%~20%之间为危险区间;20%以上为房屋库存严重积压。& f/ {, T8 O# K- A1 |

. I# a/ j7 Q( ^; I6 h1 Z" X% m$ E李宇嘉提醒道,内地征收空置税是必要的,但较难实施。首先,没有办法统计空置房,这是很基础的东西。其次,如何界定6个月以上的空置房,这在香港比较容易,但在内地特别难。4 V5 q6 ^7 T' G5 u/ K  v

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“内地暂不会征收空置税,全国两会正在讨论房地产税的推进,就不需要同时开征两项重头税,香港征收空置税主要是针对开发商的。”宋丁认为。2 Z# ^, t/ l- n! u5 p
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2004 发表于 2019-3-24 07:43:05 | 显示全部楼层
不错不错.,..我喜欢
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