加拿大物业价值高估,银行没按买价批出贷款申请怎么办？

申请贷款除了申请人的个人条件，如收入，债务，信用等等外，还有一项重要的条件就是要做贷款物业的市场价值评估，也就是说，如果贷款人的个人条件没问题，可是物业价值高估，这个贷款申请，银行是不会照您的买价来批的。那物业价值怎么得到的？这就是评估师的工作了。评估师都有执照，一般评估师的执照分为两种：CRA（Canadian Residential Appraiser）及MVA（Market Value Appraiser），但是CRA的等级高过MVA，而银行只会采用CRA的评估报告。


在谈楼花贷款之前，我先讲讲Condo（有管理费的物业）及Freehold（无管理费的物业）的差别。很多人在开发商把房子盖好后，收到通知要交房入住，就马上出来做贷款申请。其实Condo和Freehold不同，Condo盖好后要先在政府处登记後再转名给各个单位的买家，这需要时间。目前在多伦多的Condo从入住到过户转名大约需要6个月到一年的时间，而Freehold盖好后可以很快过户转名。所以当Freehold的买家接到通知时，就该办理贷款申请，而Condo的买家第一次收到的是入住通知，第二次收到的才是要准备过户转名，才需要办贷款(有些Condo例外)，不论是Freehold还是Condo，有关交接（Closing）的任何情况你的律师都会清楚的，因为开发商的律师都会联系你的律师。


每一个需要贷款的物业，不论新旧，在申请贷款时都要做评估。如果一个房子已经是FirmDeal且准备要交接过户，但是银行的评估师去评估，结果评估价出来却比买价低的时候该怎么办？比如说买价100万，买家可以首付20%（20万），贷款80%，买家审批後也可以贷到80%（也就是贷款80万），由于房价下跌，结果评估价出来物业只值80万，20%首付，银行能贷款80%=64万，买家突然要多付额外的16万（80-64=16），而买家手头上没有这16万怎么办？


1. 其实买家可以用低首付，只要付5%，也就是5%x 80万=4万，也就是说买家只要再想办法挤出4万做首付。


2. 去跟开发商或是卖家商量降价。


3. 换家银行换个评估师再做一次评估。


4. 如果交接日很近，买家可以找卖家或是开发商要求延期Closing，能有更多的时间去凑钱。延期Closing只是付些利息。


5. 当A类银行贷不到，试试B类银行。


6. 如果A,B类都不行，就找个私贷先Closing，做个权宜之策，日後再想办法把贷款转到银行。