加拿大买房 Condo天花板漏水 该谁负责维修？

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问：我家楼上单位的按摩浴缸漏水，令我们的地板积水。住在楼上的夫妇同意不再使用按摩浴缸，但以费用问题为由不会维修浴缸。我们的业主立案法团表示，他们可以阻止业主使用按摩浴缸，但不能强迫他们维修，因为它不是公共设施的一部分。这是否正确？

答：如果是水管渗漏，则属于公共设施的一部分，维修责任属于业主立案法团。但是，你的大厦章程书也可以规定属于公共设施的水管，若隻供应某一单位，就是该单位的一部分。如果是这样的话，又或者有缺陷的水管是属于按摩浴缸业主的单位，维修的责任就归于该业主。

如果业主有义务维修，但未在合理时间内进行维修，《共管物业法》则规定业主立案法团必须介入和解决问题，而费用须由业主负责支付。

还有一件事：如果渗漏是来自业主的按摩浴缸水管连接到公共水管的接口，该连接位就属于非正常改动。业主会被要求把公共水管回复到原始状态。

问：我们的複式镇屋公共区域的屋顶出现漏水问题，在通知了董事会不久，董事会声称已修理好。但接之而来的一场雨，对我单位的天花板和牆壁造成严重渗漏。最终董事会修好了屋顶，但我却被告知，如果希望由他们维修单位的内部，我必须支付保险免付的2,500元。然后他们又说隻会支付一小部分屋顶维修费，而我一定要支付7,500元的馀额。我是否别无选择一定要支付所有维修费呢?


答：很难明白为什麽董事会认为，在公寓的保险政策下，你需要承担维修费的保险免赔额。

《共管物业法》（Condominium Act）规定，公寓法团应承担维修费的保险免赔部分，除非毁坏是由你或者居住在你单位的其他人造成。你的个案看起来并非如此。如果你不需要为屋顶问题负责，那麽公共区域的屋顶维修便是法团的责任，董事会不能坚持要你承担部分或全部费用。

再者，似乎你单位的损坏是由于董事会发觉之后，没能按照《共管物业法》在合理的时间内对屋顶作出必要的维修。若果真如此，董事会因违反了《共管物业法》，应赔偿所有你遭受的损失。

作者Gerry Hyman律师是星报共管物业法专栏作家