德国超一半的家庭更爱租房不买房子

大部分西方发达国家中，约有70%的家庭拥有自己的房产，加拿大、澳大利亚、英国、美国......但是德国家庭只有43%拥有自己的房产...似乎在半个多世纪里，只有德国人不积极于购房。

大部分西方发达国家中，约有70%的家庭拥有自己的房产，加拿大、澳大利亚、英国、美国、比利时、意大利均是如此。
6 l  }" g( S! p; r+ l# N+ G$ X

更有曲高和寡者，在西班牙与爱尔兰，有超过80%的家庭拥有房产。那么德国情况是否也类似呢？
, ?: @5 {4 g2 z* Y% y
* M, h: f$ \5 v: H% k  {- }7 h, ]
5 ~/ D- S8 H: v3 |
德国的住房拥有率多年来倒数
& S- \) v0 b% D* ?- i6 u8 w
4 H$ l4 [$ v6 x0 b+ n9 M事实令人大跌眼镜！根据2013年的数据，只有43%的德国家庭，拥有自己的房产。德国人不爱买房，更不爱炒房，已经成了不争的事实。



9 i4 a' X0 w7 ]7 _9 q6 ^- Q* b许多观众会问：2017年，柏林房价涨幅不是全球第一么？那怎么能说德国人不爱炒房呢？



仔细分析后，我们很容易地发现：
' p& p# Y0 ^/ f( I


" n: p  ^) M. X- I9 Y7 M有42%的买家来自美国、中国和中东这三个地区，更不乏来自欧盟其他国家的买家。另外，国内媒体称“德国本土买家占57%”的说法是错误的，应当是欧盟买家占57%。

; k' G4 g9 X) ^- K: h  b
" z, u& R3 ~; o& ]4 m
3 v% [4 m( s: R9 p% @; U可见德国本土的楼盘，是涌入的资本洪流炒热的，而非德国本土人。很少有人注意到，即使楼市被连年炒热，柏林依旧是西欧“最便宜”的首都。
+ O4 L- z* n$ ~6 a9 M/ h
  M7 v* Q) G+ m/ y- l' b01

8 N3 A8 w. N6 {# v6 Z+ ?德国人买不起房？

号称“欧盟发动机”的德国，收入高，税收低，而且就业率稳居欧洲前三。（按照2017年年底的数据，失业率为3.6%，排欧洲倒数第二）

# L' k, d, C% s2 x# c8 q3 F
: I; c% ?, x1 q+ X
5 u2 l- |5 q  c; ~更何况，均价25万欧元的境内房产均值，对比上超过2万欧元的居民可支配收入，可谓公允合理。





由此可见，要说德国人买不起房，那无论如何是说不通的。

& C6 Y8 C# ?% P$ G* V7 f8 g1 `/ r6 \

5 U& x" @; M, @5 E没必要买房？



纵观现代史，日耳曼民族不像吉普赛流民，人口流动趋势不明显。
) U0 \- T) V6 ?1 r( a! L' `4 W


0 g- C% o) k) @' C相比之下，酷爱搬家的美国人，自有房产比例竟然远高于德国人。（美国人一生平均搬家多次，《美国社会与文化》中的数据为15次，也有中文媒体称是11次）



$ x, `3 j8 X. W  y

& ~7 G6 O0 ~% D美国人搬家



2 l! V8 R/ j: Z2 p& Z7 h; t$ z7 M第二次世界大战中，20%的德国民居被摧毁（不可修复性），另有200万个单位的居住单位遭到破坏。换而言之，不同程度受损的住宅超过35%。
4 m+ K9 K9 ^( O* p  C* q+ T


受到重创的不仅是房屋，还有德国的经济。在纳粹独裁统治下，大量中小型企业已经破产，民营经济千疮百孔。想要重建基础设施，必须依托于政府投资。



( m, f5 ]6 I/ @2 x  H西德建立于1949年，随后官方立即推出《住宅法》（housing law），旨在建设足够的住宅供国民租用。
2 ?7 `$ `+ k/ ~# `4 b

) e& S/ @1 }" b/ Y9 W- A6 B
1 p* u$ c, `1 c& d背靠着有利政策，民用住宅如井喷般出现。西德只花了7年，便缓解了居民住房的问题。1962年时，住房缺口已下降到了60万个单位。
* k  G! V' }' ~& b


. u+ e" W. q1 ]: d" K* C( X为了防止货币崩溃，西德采用了紧缩的手段，导致大量德国人无法申请房贷。自然，新建住宅主要是供出租用的，而且是非营利性出租。

" U+ T# _* u& e0 }02
. U5 A+ v7 N# n) x+ i1 `
英德差异
3 |9 b" |/ P7 z  z6 o  [! `: P
值得注意的是，在二战中，不只是德国的建筑物受到重创，英国的情况也不容乐观。奇怪的是，战后购房的英国人，远远高于德国人。似乎在半个多世纪里，只有德国人不积极于购房。


  j6 o6 J8 w) \( E& {
( S& x( y: m4 i) A5 P
. _" y' }, W9 A
西德和英国租房率比较
+ f; i* v7 {/ }1 H  u
从图表中很容易观察到：起初，租房的英国人比例，比德国还高接近10%。但随后，英国租客比例不断下降，直到贴近西方世界平均水平。
  m9 h' C$ C' O6 ?4 C5 l3 A

& j9 Y7 @9 V+ B
而德国租客比例，却一直在50%-60%之间来回震荡。即使是战后德国再次深入工业化，国民经济腾飞后，这一比例仍然没有明显下降。

, z2 |2 Y% ?$ d  u& w( S1 X03
1 b' S" A7 s; S2 D
9 |  `' `4 u; D6 I2 X英国分流原因
% c  A" k, l& L& K' o* ^2 U
. o. I1 m9 O4 g2 I9 N( L$ d, z英德两国，都建设了公共房屋，供无家可归者租住。

: O6 L$ y% E# Q: @1 @
( Q0 q& H! i$ C' t; B/ q0 X, W


英国对公共房屋开发商，征收严格的税赋，并设置建筑成本上限。在这些限制下，房屋质量受到了影响。
9 y* z# ?% S9 h7 D8 r


. ^, `& D1 S7 Q5 n) x随着时间的推移，英国公共和私人建筑之间的差异变得如此明显，以至于公共房屋成了穷人的住房。但凡有些钱的人，都搬出公共租房，寻求居住条件更好的私人出租房。
4 N+ X  n' a( `/ }2 L
# w8 D, K  l' I$ ]



1 H/ K$ l; l6 b8 V/ D1 i1 N$ N, A英式住房

遗憾的是，英国政府对私人出租房的严厉监管，延伸到了20世纪80年代。这迫使房东削减维修费用，并进一步导致房屋质量下降。
, ^# f& ?+ ^( g/ V5 T9 w
5 w- j( w8 r: T' r  I

很显然，当经济复苏，多数国民再次拥有支付能力时，他们毫不犹豫地再次搬出私人出租屋，搬进了属于自己的新家。
$ `0 `! }: R1 Q# v
  d+ [5 ~4 P5 J, R6 F$ m04
! m) n) U8 ]% `" I  m! E
4 l% y! W" ]. A/ N; N为何德国人愿意租房
  `8 k1 ]/ o5 ^6 n, U9 C' S8 v
①平稳的租赁市场



一般来说，政府只会对某些地区进行租务管制。比如，美国的八个大都会中，曾有一半推行过租管。德国的情况恰恰相反，其租管范围涵盖境内所有住宅。
- {( m7 W- O& D. n, S2 @

! A6 h! u1 d/ O' e* B
——租金管制

在德国，租金是按照行情衡量的，必须参考三个以上的同区类似居住单位。如果业主收取高于市场价的租金，租客可以向法庭申请缓解措施（例如减租）。

: Q: r" a# W7 w* i, U& R; y
  j+ X/ s$ e4 @, k9 t
此外，德国联邦政府规定，每三年租金增幅不得超过20%，一些地方政府规定三年增幅不得超过15%（例如巴伐利亚州和柏林州）。

1 h/ \; j% S- A" Y4 L

——租住权保障

《债法》规定，所有长于1年的租约为永久租约，即使是口头租约也是如此。（说实话，这一条有点匪夷所思。难道一旦签订长期租约后，业主很可能彻底丧失选择租客的权利了么？）
& @$ _- I# q! }$ B% r1 h

% ]9 T' G  {8 m$ J/ U
$ U7 |6 s0 e+ ]; F% D在某些特定情况下，业主才可以签订有时限的租约。比如，房屋日后会被收回，供业主家人居住。再比如，业主希望大规模维修。



5 ?  |& d: y# z4 ]( M  c
% q& B( ~, T+ r9 a$ H: Q" v9 z
' x1 {; r: I/ v) y8 [业主必须提供合理理由，才能停止租赁，包括：租客严重违反合约内容；或者么，如果继续租赁，会让业主蒙受巨大损失。



* R" W5 [2 D" F$ Q在支持租管的人士看来，德国的租管机制是全球最成功的。另外，《2013年联合国人权委员会特别报告》认为，德国的租管机制为租客提供了高度的保障权，并确保私人租房投资仍能带来利益。

1 R) a9 B) H4 E3 M9 g# V" ]1 h$ q+ I+ c) G
1 n: b. {. u7 L
8 T0 O4 r3 _. y1 ?- I
4 a: l( j# f6 N
德国法规对租客利益的保障，极具吸引力。永久租房和购买房产之间，没有太大区别，这是德国人甘愿租房的原因。

1 o  Y6 N# r2 z4 _5 I/ r9 Z3 D9 k
+ H0 L3 o6 R: @# @2 m
②对借贷的理解

& J, H+ u% A9 t. w2 x国内媒体曾持有这样的观点：德国人被犹太人的高利贷搞怕了，所以极其厌恶债务的概念。
' z% u2 Y6 n: z4 Z# E; X6 K


; l* Z: i5 _9 a" c事实上，这么说也有一定的道理。德国人不喜欢借贷，以至于信用卡使用频率，不足英法的一半。从另一个角度来看，德国的居民储备水平相当之高，总量常年位居欧洲第一。
0 J% V+ p, {( k$ Y
2 _4 M3 z: o/ ~; X- k4 o
. W# B! w7 D' s: X) q
从历史的角度来看，德国只用了30年，走完了英法百年工业化的道路。期间，资本主义疯狂扩张，导致高利贷横行，不少德国工业资本家负债累累。工业化的红利被贷方分享去了一半，导致国民收入不堪入目。



3 ]* ~# I7 K- B( b* e  u0 z8 H希特勒入主政府十年内，大刀阔斧地改革，以违反社会契约的方式进行债务缩减，使工薪阶层收入暴涨九倍。削减债务，保障民生，是支持希特勒上台的民意所在。

& F& o4 z! F% P! E/ a4 H) b

如今，德国的债务规模，低于英法。而且相当一部分债务是国家层面的，而非企业债和个人债。由此可见，德国人对债务的概念并不感冒。他们即使要买房，也喜欢全款付清，否则更偏向于租房住。

笔者曾经提到过：
. o/ L; x3 E( [  d5 k; O) O
# d% w+ q( y4 P: V+ M* B

: q3 M) p" A! L# p8 t一个社会的财富增长，最终要依靠生产力的进步。倘若一个国家的主要资金被楼市吸住了，那又有多少资源能支持科技的进步呢？


8 g# w& o( t. W, U# T1 s+ p9 l/ c
8 j1 z: ]3 s  O8 }9 s! Y2 D' H$ z9 {德国新建房屋数量逐年下降

$ O: C, |; u4 O7 H- E3 t二战后，德国和日本的经济崛起，背靠着全民投资工业和科技。广场协议后，日本开始“玩虚的”，经济也从此一蹶不振，给我们以警示。
% b" ?& Z9 N$ ?& \

谢谢分享！