加拿大房地产市场饱受房贷压力测试和加息的双重打击

加拿大房地产市场在过去一年受房贷压力测试和加息的双重打击，影响买家的购买力，也令业主不愿意放盘。多个地产机构和智库组织预期，压力测试的影响仍然持续，2019年的地产市道将会是相对淡静。


加拿大地产商会认为，明年的房屋销售量将再减少0.5%，是9年来最低。个别市场可能出现供求不平衡的情况，全国平均屋价今年下跌4.2%至488,600元，明年将回升1.4%至496,800元。


地产网站Zoocasa认为，安省、纽芬兰省和阿尔伯塔卡尔加里的房地产市况明年会有改善；但卑诗省和温哥华的地产市场承受省政府的空置税、炒卖税和外国买家附加税之外，尚要面对联邦政府的房贷压力测试。因而今年的市道未能如预期的反弹。有信用合作社认为，未来3年出现“房屋衰退”(Housing Recession)的情况。卑诗省地产商会表示，今年的房屋销售量大跌23.6%，总成交额也骤降23%至524亿元。


央行可能再加息5次


网站执行编辑Penelope Graham指出，加拿大的通货膨胀超出预期，新的北美自由贸易协议令加拿大与最大贸易伙伴的关系保持稳定，因此中央银行在2018年开始加息，并且会继续将息口由现时的1.75%，上调到2.5至3.5%。相当于有可能再加息5次，令房屋贷款更昂贵，并进一步深化压力测试的负面影响。

她说，近期美国与中国的贸易紧张，以及阿尔伯塔原油价格暴跌等经济问题，打乱加拿大央行的加息计划，迫使中央银行采取较保守的立场。最近一次宣布未有再提高利率，并且取消了一些对未来息口走势的强硬措词。央行行长朴洛玆(Stephen Poloz)也表示，虽然加国经济维持良好，但全球波动继续带来威胁，尤其是增加关税打击贸易和国际投资。


多伦多一房单位租金反而涨9.5%

她说，压力测试要求贷款人能够承受高出实际贷款利率2%的房贷，对楼市产生深远影响。买家可以借贷的金额缩减，更将数以千计的准买家拒诸门外，令全国房屋销售放缓。加拿大按揭房屋公司(CMHC)的第二季报告也指出，新的房屋贷款数目降至205,500宗，较去年同期下跌11.9%。卑诗省地产商会也抱怨，住宅贷款增长是17年来最慢。

她说，已经取得房屋贷款的人如果转银行，也将要接受压力测试。因而令房贷市场缺乏竞争，贷款机构明知贷款人无法跳槽的情况下，也不愿意调低利率提供优惠。如果2019年再加息，将令情况更恶化。

她说，多伦多的楼价升幅放缓，但租金的调整未有受影响。一睡房平均租金为2,163元，比一年前上升9.5%。多伦多和温哥华的出租空置率只是大约1%，魁省的空置率也由一年前的3.4%降到2.3%。

明年的利率调升将再削弱民众可以买屋的可负担能力，刺激出租市场的需求。她说，有报告预测明年的全国平均租金将上涨6%。多伦多和渥太华的租金估计会分别加11%和9%，温哥华也将加租7%。