12月18日晚，山东菏泽宣布取消限售。瞬间，一石激起千层浪。) J1 z+ V7 P) q& |
" u& R" R8 H& Y: H中介们的新一轮狂欢又开始了！: v2 G( m% i! Z9 C R1 v& r
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对此，有人又重新搬出了14、15年的经验：3 \2 f3 E1 _! T$ _" P$ h
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2014年，由广西南宁牵头，率先打响解除限购第一枪，随后，更多的城市加入到松绑的阵营，2015年，房价开启新一轮疯涨......# T6 @/ X' b! [' S. b" D2 Y
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“看看，如今菏泽取消限售了，接下来，就会有更多的城市效仿，一旦全面放开，楼市新一轮行情很快就来了”!9 K/ N! J5 R8 v: f e- p
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新一轮行情来没来我不知道，但我知道的是，给智商充值的机会来了...& }6 \4 n# e5 [9 j8 F4 t3 l; v
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首先，关注时事的朋友想必都非常清楚，官媒曾多次在不同场合暗示过，我们现在所面临的情况，跟历史上任何时期都不一样；12月18日刚刚结束的“庆祝改革开放40周年”大会，领导的讲话也传递了重要信号——中国经济走老路的概率非常低。! x c# ]! M* d' i$ z6 C) t- j
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既然如此，还拿过去的经验来类比现在，就是“刻舟求剑”！
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其次，就算你要套用过往的经验，也请弄清楚了：14、15年那时候取消的是限购，现在只是限售而已，一字之差，达到的效果却差之千里。7 m4 {; q! V& m" v
9 _$ Z* s( X6 ^% u( E: |而且，那时候有大水漫灌、降准降息、限购限贷放松、涨价去库存的同步配合，现在呢，这些都会放开吗？其他的先不说，就单单“限贷”这事儿，放松的可能性都不大。
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也许你会说，现在好多城市利率都开始下调了啊，刚刚，深圳四大行还宣布，首套房贷利率由“上浮15%”降至“上浮10%”呢。1 m2 r) q5 |+ T$ Q
' R; X# h: ~. K* _利率是降低了，这没错。但是你要知道，15年那时候利率可是七折啊，而且“首付贷”、“首付分期”还满天飞。
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( G8 p- b, W: N- p2019年，能到那种程度吗？+ p6 n/ A7 `5 S+ `, ^
& m* ~+ f( X/ x' {) _3 s4 y绝不可能！
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8 r' @7 u) v, Q( g- X5 _1 e12月份，如果美联储不加息，那么，19年降息就多了点可能性。2 P3 z: S- U+ U, q
8 U- u/ C5 ]- Z$ O但是，笔者认为，即使降息，敲锣打鼓地降低基准利率的可能性也不会太大，很有可能是通过“逆回购”的方式进行非正式降息。, J6 G& Y3 l) r; x
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另外，本轮调控中，部分利率上浮幅度过大的城市，可能会降低5-10个点，但像利率打折啊、首付贷之类的，想都别想。7 J# @+ f) i! Y3 Z9 k' i& j& b3 X& H
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人生在世，还是现实一点比较好！
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菏泽为什么会突然宣布取消限售？9 D x W6 R: }4 ?
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很简单，因为扛不住了！) ?1 i0 ]9 P1 t6 ]) W5 J
& o- `' l0 K( _" F! ?那为什么首先取消限售的不是领跌全国的厦门、不是全岛被冰封的海南，而是一个名不见经传的菏泽？) @, \4 r) g5 e! I( {9 A9 Y( |
1 x0 |0 p& n. F也很简单，因为像菏泽这类的三四五线城市，几乎没有任何基本面支撑，自然，相比于厦门这样的强二线城市，要脆弱的多。
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菏泽，其实还有另外一个称呼——中国拆迁第一大市！8 W. m0 ^7 H; g% w W0 {" X3 u
& {% b6 t' B& a: m, Z/ }8 z有数据显示，仅仅2017年这一年，山东菏泽棚改就达到了18.2万户，占山东全省的1/4，涉及接近70万人，相当于直接拆掉一个百万人口的大城市，而2018年到2020年还有25万套改造任务，涉及100余万人。- z' v9 a7 Y# ? e/ c
4 ^, S q! \) B9 W' d5 u其棚改规模之大，范围之广，令人震惊！
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然而，菏泽，仅仅只是三四五线城市的一个缩影！: g6 ^5 O4 s& B9 V& e' `. n2 W
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笔者相信，放眼全国，类似菏泽这样，没有人口持续流入、GDP又很落后，完全依靠棚改来拉动房价的城市，还有很多很多。。。4 b" N% l8 ^, n
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然而，国开行突然收回棚改审批权限，甚至住建部要求逐步取消棚改货币化，对于这些城市的楼市来说，无疑是来了个釜底抽薪。) c% O6 G! Z! R( \
7 { i8 J4 s; V( p0 ^( @4 N; p特别是进入10月份以来，全国各地楼市下行压力加大，这些三四五线城市，就更不必说了。
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那么，一个很直接的问题就摆在眼前了：楼市下行→开发商压力加大→土地流拍→财政收入减少。4 ]. m0 G' I2 l" Q. w4 F
0 n( C, X9 d) _! Y1 ~所以，此刻最渴望楼市松绑的，就是三四五线的地方政府。此时菏泽突然撕开一道口子，就是想试探一下上面的态度。
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万一被默许了，可以解一下燃眉之急。但万一，“枪打出头鸟”了，自然也不损失什么。: m( I4 o" c8 ^
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但是，他们却忽略了另外一个问题：在楼市下行期贸然放开限售，很可能会引发踩踏式的集中抛售。
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而这种情况一旦发生，所产生的后果，是难以估量的！" c- P4 j- ~; x! Z* g
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所以你说，取消限售这事儿，究竟是利好还是利空？! G" b j6 R' d" j" K" A9 n' j! B
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/ P3 G6 W" ^: `$ G& w9 @这一轮楼市调控下来，限售，几乎成为了标配，为的就是锁住流动性，以时间置换空间。
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3 i0 @" s2 T: I从2017年3月厦门限售后，全国共有60多个城市加入限售的阵营，其中还有不少三四五线城市。
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6 g. A6 A/ K6 t9 l/ T: H' m `3 ~来看一下，2017-2018年限售城市名单（不完全统计）：
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泉州、绍兴、昆明、北海、三亚、宁波、桂林、石家庄、长沙、贵阳、南昌、重庆、南宁、苏州、武汉、西安、张家口、嘉兴、无锡、开封、承德、南京、芜湖、郑州、济南、扬州、东莞、常州、惠州、珠海、白沟、徐水、启东、长乐、闽侯、广州、福州、杭州、厦门、三明、成都、丹东、哈尔滨、长春、海南、青岛、沈阳、大连...# |4 ?/ |9 I+ _. H* C& B: }
1 W0 x# H0 l5 |怎么样，是不是有些连名字都没听过？
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|& b! \1 \, W2 l这些城市的限售时间一般是2-5年不等，再加上期房交房、以及拿房本的时间，真正的限售时间其实是5-9年。
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8 w6 q" |, V, L$ U2 `4 C5-9年，对于苏州、武汉、西安、成都这样的强二线城市来说，其实一切都不是问题，毕竟人家基本面很好，长期肯定是看涨的。
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但对于三明、徐水、长乐、闽侯这样的四五线来说呢，5-9年的时间会发生什么？8 w. e9 {1 U+ A: B" A5 x
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棚改取消→房价失去上涨动力→房子逐渐老旧→贬值！
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对不起，除了这一条路之外，我真的想不到别的。( z+ n& u, c* K- Y- Y4 M- }' a
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在如今这样的形势下，长了不敢说，至少3-5年，大概率不会有大的行情出现。既然如此，就要考虑安全性。
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- Y6 b1 e6 D2 g) s( P( c* k! D哪里最安全？$ k0 n% v) \- ]5 _" z3 e+ L; g6 x
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当然是一线、强二线、二线，再加少数强三线。# b# _# F0 _. P7 q2 j2 z7 O
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据笔者了解，很多人买三四五线的房产，是在本轮大涨周期中，一二线限购，所以才被迫去不限购的三四五线的。当然，有些人足够幸运，买完后大涨了一波；而有些人呢，出手时机过晚，不但高位站岗，甚至还要面对长时间的限售。: R0 A# S) k6 d7 s
$ e6 f' A: [7 w6 q不管怎样，这是命。活在世上，要学会认命！
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再有10多天，2018年就结束了！8 Y2 T- @6 ?8 v+ }
* D) E( v" o& l% f; R+ b如今，许多人心里都有一个疑问：明年楼市会回暖吗？调控会放松吗？
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对此，笔者的看法是，部分城市会！
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2 T0 r; K0 p; Y8 v) ~+ V! u其实，调控进行到现在，目的已经达到了，利空也已基本出尽了，这也是两次政治局会议都只字未提房地产的重要原因。不提，其实就算是利好！. O$ }" J/ w. ^; c7 M2 J) R& t
. ~. u+ V9 e( s8 G2 `' _! I4 {( f明年，最重要的就是：维稳！
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所以，2019年大概率不会再出补刀政策。至于一些楼市下行压力很大的城市，可能会自我松绑一下，来试探上层态度。7 s0 e. E. A/ y* ~% C
) U: Q8 M+ V, |2 ?1 _比如，菏泽取消限售，后续，或许还会有城市跟进，但出于楼市安全性考虑，我认为他们会慎重！再比如，限价、限签等，部分城市可能也会放开。
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; s" d2 h+ l4 ?/ j2 l注意了，对于那些没有任何基本面支撑、完全靠棚改来拉动房价的三四五线城市来说，2019年如果放开限售，那么，将会是你套现离场的最后时机，一旦错过这个时机，你以后面对的，可能就是长期的下跌！
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0 H, p5 S6 b& L) a; z7 W套现后干嘛？置换更有价值的城市啊！
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此时也许你会说，现在卖掉赔钱啊。- C9 K, e$ r* y' h
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怎么选择，当然在你！反正，结局或许早已注定。9 C, l* L7 @+ n; Q. R! _2 ~
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2019，我只能祝你好运！7 r2 e6 \& i2 y
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