本帖最后由 清秋 于 2018-10-27 03:15 编辑
买房容易养房难，不同阶段的房产有不同的税务要求。买房、持有、处置、传承四个阶段仔细算一算：
----买房阶段
☑ 新屋销售税(HST):
自2010年7月1日起，安省把货物和服务税(GST)5%和省税(PST)8%合并，形成今天13%的HST。房子也是商品，购买就要交HST。不过HST仅限于购买新房，二手房交易不需要交。对符合条件的购房者还有特别的退税政策。所谓的符合条件即符合“自住”的条件。如果购房者不打算自住，则要在过户时向开发商补交HST退税。投资房如果符合至少出租一年的要求，房主可以在房子过户后向政府申请投资房的HST退税。
购买新房时合同房价不是真正意义上的房价。合同房价是在原始房价基础上加上HST减去省和联邦的HST退税。
HST退税，联邦部分和省部分的计算方法不同：
☑ 联邦部分的算法：
新屋房价在35万及以下时，返还HST原GST (房价X 5%)的36%。这部分退税在房价35万时最高，为$350,000 X 5% X 36%= $6,300 元，之后随新屋价格的增加反而减少，到45万时减到0。
当新屋房价超过35万但低于45万时，返还为：(45万- 房价)/$100,000 X $6,300；当新屋房价超过45万时，这部分退税为0。
☑ 安省部分的算法：
当新屋房价在40万及以下时，返还HST原PST (房价X8%)的75%；超过40万则没有退税。
对购买新房者，省府还规定，无论房子的价格是多少，买新房会得到高达24,000加币的退税。所以对于超过40万的新房，省府退税24,000。
☑ 地税(Property Tax):
地税是市级政府根据年度财政预算，由政府对财产的评估值乘以系数而定，是政府税收的重要来源。地税每年会寄出Installment(分期付款)，一般上下半年分两张寄出，分别在每年的3-5月和7-9月缴纳。地税一般在房产listing上有记录。每个城市的税率有所不同。Toronto相比周边其他城市税率稍低。
☑ 租金收入所得税
(Rental Income Tax)：
这个显而易见，房租收入扣减广告费、房屋保险、贷款利息、装修费、地税、水电气、其他费用etc.后计入个人应税所得，按照个人边际税率缴税。
假设工资收入60,000，房租收入30,000，费用20,000，则房租净收入10,000按照29.65%税率要交税2,965。
----处置阶段
☑ 资本增值税(Capital Gain Tax)：
这部分税务问题只针对投资房，处置自住房不用缴纳资本增值税。这是加拿大唯一唯二难得的免税优惠啦。好吧，因为任何时候你只能指定一套自住房，所以你名下其他的房产全部算是投资房。处置投资房要交资本增值税。
资产增值部分的50%计入个人应税所得，按照个人收入的边际税率交税。
-----传承阶段
☑ 资本增值税(Capital Gain Tax)：
这部分税务处理适用于一辈人离开历史舞台，将资产传承给下一代。这个阶段非常关键。如果不谨慎处理，这将会成为个人一生交税最多的一年，一生辛辛苦苦的积蓄充入国库，为他人做嫁衣裳。因为死人是不会爬起来为自己申诉的。如果夫妻均过世，其名下的所有房产将视同按当时的市场价格(market value)被处置，增值部分的50%作为资本增值税并入个人应税所得，按个人收入的边际税率交税。当然自住房在夫妻在世时传给子女，如果也是他们的自住房，增值部分是可以免税的。
传承阶段
☑ 遗产认证费(Probate Fee)：
安省目前没有遗产税，但是有劳命伤财的遗产认证程序。如果当事人没有设立遗嘱讲明过世后的财产分配，或遗嘱有争议，房产便会被拨入死亡信托(Estate)，变成遗产房，要拖延一、两年才完成整个卖房程序，法庭才分钱给有资格的后人。
进入Estate的财产要 被charge遗产认证费(probate fee)。所有列在遗嘱中的财产，都要缴付遗产认证费(这里只讨论房产)。安省的遗产认证费：首5万按照5万的0.5%收取，超过部分按照超过部分价值的1.5%来收取。父母和子女的联名房产可以规避遗产认证费。
总结
买房阶段
☑ 净HST支出(HST减去HST退税)、 Closing费用、土地转让税三项主要支出差不多占到整个房价的7.7%～13.3%不等。
持有阶段
☑ 以Toronto为例，房产税一年是政府评估值的0.75%，如果持有10年就相当于交了评估值的7.5%，持有20年就相当于交了评估值的15%。
☑ 租金收入case by case。如果投资房整栋用于出租，相对于高昂的房价，每年租金净收入估计可以占到房价的0.3-1.5%。这部分税收每年可达房价的0.1-0.75%。租赁10年又是一个房价的7.5%，而租赁20年又是一个房价的15%。
处置阶段
☑ 这部分端看投资房处置的增值部分。前几年房市大好的时候，处置一套投资房净交税25%以上的大有人在吧。
传承阶段
☑ 资本增值税同上。
☑ 遗产认证费视同房产价值的1.5%。
你就全加起来算算吧，买一个房子，这辈子花在它上面的税，是房产价值的多少？60%？70%？80%？
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