许小年教授对于房地产行业运行规则的解读，希望能给大家一点启示。8 G( a; O5 J% m7 ?
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一、政府为什么拼命印钞票？+ e, m# B. u% ^! B2 z( _
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归根结底还是美国在印。. b% X7 L! `* G
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美国拼命量化宽松，如果中国不印，就是傻子。所以中国明知道印多了钞票会通货膨胀，也要拼命印，而且印得比美国更厉害。
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二、多印的人民币怎么办？
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4 A" d% c; e& D! c* `- K美金是全球硬通货，多印了，全世界人民帮着一起稀释，一起承担美国的通货膨胀，这叫通货输出。& t, {* `" b8 r( D' W; ]
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中国也想学美国，让人民币变成硬通货，或者有限范围比如东亚的硬通货，可惜美国绝对不会同意。- L; s$ U/ G: S" L
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因此，在以前，多印的人民币只有一条路：在国内通货膨胀。（而以后，随着我国一带一路的推进，人民币国际化进程的加快，这些多印的人民币也将像美国一样让全世界人民一起帮着稀释——这就是一带一路和人民币国际化的真正目的）3 ?7 Q. D* f' Y T+ z1 U/ j4 Y
( e$ L' B& q* r- f4 s4 l6 @三、严重的通货膨胀后果是什么？2 Z& w: i1 a+ ]: f9 U0 C
# }; b7 u9 {/ g( p- {$ k: }: }参考1949年的金圆券，还有1989年的事情。
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) e- Q& \; ?% d5 a严重的通货膨胀后果肯定是政府垮台。因此，可以有适度的通货膨胀，但是不会坐视恶性通货膨胀。2 s4 K* R/ U( W t, f
" t/ _$ X2 |) v0 t/ T$ y四、如何处理严重的通货膨胀？, F. T8 V" P$ t" p8 v; V- H
# e) K; W/ Q r4 m! n; Z4 s. ]+ O ?' j政府的处理方法，就是挖一个超大的坑，把钱囤积在里面，不让它流动，这样多余的钱就不会进入民生市场，对粮食等基本生活用品形成冲击。1 H9 k1 R3 F p' [! s
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这就是周小川（中国人民银行行长）一直在做的事情。/ t" Q7 R* ]+ Y9 W+ r
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房价一直在涨，囤积了大量超发的货币。( W" U1 z7 b9 f
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五、房价恶性上涨的后果是什么？
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房价恶性上涨，结果就是大多数人买不起房子，后果也很严重，可能导致群体事件和政局不稳，因此，房价可以涨，但是不能恶性上涨。# k+ h% [3 X0 ]5 ]! i. F
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政府必须对涨幅有所控制，同时加强保障房建设。
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! ]( B5 d2 ~: h! Q( {/ T" C让最穷的人，最有革命性的人，在郊区有个小房子住，免得他们起来闹事。, x9 Y6 W; @5 O: A m+ S" R
1 \, G' n# c7 T六、如果房市崩溃，下跌一半甚至更多，后果是什么？# V$ a; z0 N& V' b5 f
( m6 [# \. E2 P* r* P8 o后果就是银行呆账急剧增加，银行面临破产。
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- h/ E3 {3 H/ n/ z同时有很多行业倒掉，或者凋敝，造成失业增加，税收减少，这是政府更不能接受的。
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所以，房价可以下跌，但必须在政府可以接受的幅度内。
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* D! e; ~- a: R% d: f9 U# r! ^8 o七、关于房产税
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大家都知道，卖地财政给政府带来了滚滚财源。但土地一旦卖光，就不会有后继收入了。3 Z) C5 ?5 \! P& x+ O) i ~% H) l2 v+ I
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因此，必须找到一个替代的财源来填充政府的收入。这就是房产税。( i7 x( V" D8 f) D
0 |; `" k, n6 P, b! L* j4 h. a所以，房产税的推出，是板上钉钉的事情，只是时间早晚了，不可更改。之所以迟迟不出来，主要原因还是因为压力太大，来自既得利益者们的压力。 l. f9 `+ F( Z8 f8 X/ A
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但等他们认清形势，出完货之后，这把刀子就会放到老百姓的脖子上。3 Z. [4 m2 K% ]( u) d3 B
2 }4 B* s( {! U7 Q5 y: k八、政府会放弃房地产业作为支柱行业吗？' y- W8 N I# k i$ d
# {- {4 m1 R( D* t o% `! V# g/ K2 H# y不会。
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8 I$ q% ?/ a) J* ~看看城镇化，在不远的将来，将有数以亿计的农民搬进城镇居住。
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房子从哪里来？还不是靠开发商建房子。
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; y9 t2 P: q4 B6 p再仔细看看各地的大开发商，以上海为例，50大开发商里面，有七成是国有或者政府背景的开发商。- y% r, j1 q- y' X% a
2 |; H3 ]4 [6 E$ X政府不可能放弃他们。
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: A3 H% t1 R5 l2 ^$ b九、政府调控的目的是什么？
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/ q4 P/ J/ E# D$ k3 R6 h上面可以得出推论，调控的目的，既不是为了让房价上涨，更不是为了让房价下跌。
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目的是为了挖更大的坑，储蓄更多的货币，免得货币泛滥造成通货膨胀，后果不堪设想。" J- ]/ T8 Q/ v* n/ n* _. B- x
1 r2 { L' s' V十、为什么通过交易环节征重税，而不是持有环节交税？
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c- J; B, N5 k; n因为在持有环节交税，就会造成大量抛盘，严重的甚至造成市场崩溃。所以要在交易环节征税。0 q4 S j3 V: f
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交易环节征税，以及限购的目的，就是让交易减少，但又不妨碍真正地刚需购买第一套房子。
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打个比方，市场上本来有100套房子，每套1万块，那么市场上顶多需要100万的资金就行了。
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后来，新建了200套房子，每套房子的价格变成了10万块，如果这300套房子全部进入市场交易，就需要3000万的资金，需要银行提供这么多资金，会造成进一步的通货膨胀压力。
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6 _: W4 O7 ] m+ i所以现在政府调控的思路，就是尽量冻结交易，把钱变成凝固的水泥，握在老百姓手里，变成纸上财富，不能轻易套现。+ g2 `2 A# e, ]! `
) E/ i) b4 `, L" N十一、房价取决于什么？9 U) o0 V. J) P7 K) o
0 q J0 o" D6 z8 q; i6 Z房价是涨是跌，并不取决于政府的调控，而是取决于人民币对美元的走势。美元贬值，人民币升值，所以大量外资就涌进中国，由于强制结汇，所以政府就被迫发行更多人民币，形成通货膨胀压力。
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( p' ]7 m3 B. o! K' P如果美元走强，人民币开始贬值，那么外资涌出中国，人行被迫收回人民币，将储备的美元还给外资企业，流出中国，于是通货膨胀压力减小，市场上人民币减少，房价就下跌。& h- J1 I4 u6 A( J; g9 o2 d. P! F
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所以，房价的涨跌基本上取决于人民币美金的走势。从过去几年的人民币走势图和房价上涨图来看，两者惊人地重合。
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