来源: 生活信箱
丹尼奥在3年前买了一个单元房。有一天,他收到管理公司的一封信。被告知,5年前,前管理公司被当时的大楼居民组成的董事会辞退,前管理公司以违反合同为名,将大楼现在的管理公司告到法院要求支付合同未执行完毕的年限的管理费。官司打赢了,这笔数额巨大的款项平摊到各家各户, 每家需支付约$7000加元。
丹尼奥觉得非常突然,似乎对此事并不知情。Paralegal提醒他,3年前在他买房子的时候,现在的管理公司一定会出示一个房产状况证明(Status Certificate)。如果有未决案件,一定会在这份文件中予以说明。当初的要约(Offer)也一定会是附条件的。只有他本人签字解除该条件,买卖合同才能成立。
他找出当年的房产状况证明。发现在该份文件中有如下说明:
Legal Proceedings Claims:
“An action has been commenced against the Corporation. A former supplier……for damages and breach of contract for payment of remaining management fees. The corporation has contested this claim and in the opinion of the directors, the lawsuit is groundless.
The Corporation is not a party to any proceeding before a court of law, and arbitrator or an administrative tribunal except none .”
显然,这段话挺误导人。连他的律师都原封不动地抄下这段话,写在他的交易完成报告之中。就这样,前管理公司Groundless(理由不成立,不充分,没有法律依据的)地打赢了这起官司。
丹尼奥觉得自己被愚弄。决定把房产公司告到小额法庭。
作者在工作中发现,这竟然不是个别现象。从多起相似案件中我们应当吸取什么教训呢?首先,不论管理公司怎样说,该案件处于未决状况是事实。有经验的地产经纪遇到这种情况,通常和对方谈判,预收一笔抵押金,等案件了结后或经过若干年限原款返还给卖家,或者在购房款上予以考虑。
作为买方律师,照抄管理公司出具的房产状况证明中对该案件的说明,确实是一个保护自己的聪明做法,但这是否充分地考虑了买房人的利益,是否应为当事人多想一想可能发生的法律后果,为当事人提出独立的、客观的法律建议?作为买方人本人,应对此特别予以警觉。
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