“五颗炸弹”是否引爆温哥华楼价“拐点”？

    来源: 温房网

　　今年上半年，大温地区和多伦多地区的房地产市场火热爆表，也令这两个都会区的本地居民产生抵触情绪。

　　加拿大政府顺应民意，重拳出击，为调控房地产市场，扔了五颗“炸弹”：

　　8月2日起，BC省对大温地区的海外买家，征收额外15%的土地转让税。

　　2017年交地税时，温哥华市的所有屋主要申报自己名下是否有空置房，从2018年对空置房征收0.5% - 2%的房屋空置税。

　　从2016年1月1日起，所有房屋交易所得，在第二年报税时必须向CRA申报，CRA将重点审查卖掉的房子是不是为自住房，如果不是，将收取物业增值税。此举是为了堵住买房投资，卖房时却以自住房为由避税的漏洞。

　　联邦财政部将适当收紧房屋贷款政策，从10月17日开始，所有新的房贷申请，凡是需要强制购买房贷保险的(20%以下首付，以及五年期及以固定利率的)，都要做房贷还款压力测试评估：“假定利率上涨到4.64%，依旧有能力负担银行月供”。

　　11月30日起，对于首付高于20%以上的买家，联邦将实施新标准对房贷保险进行监管：房贷的分摊年限(amortization period)在25年或以下、房价在100万加元以下、房屋为业主自住、买家信用评分在600分或以上的购房者，才有资格购买保险。(由于多伦多与温哥华两地的房价上涨太快，超过100万元的独立屋比比皆是，而政府的这一条新措施会影响到独立屋的买家，政府这样做是为了降低自己的担保风险。)

　　可以说，加拿大政府正在从税收及信贷两个方面对房地产市场进行收紧和调控。

　　加拿大按揭和房屋公司(CMHC)在本周五也公布的最新数据显示房屋销量明显减少，市场转向公寓交易。

　　业内人士分析，房屋成交量减少的原因，是买家及卖家双方都在观望，买家希望"逢低买进"，但卖家却不肯低价求售，所以无法达成交易，让市场房屋成交量大幅减少。

　　大温地产总局主席 Dan Morrison 也指出以目前的房地产形势来看，买家对公寓及联排别墅的需求量要大于独立屋。“由于房价升高，如公寓类的低价房屋与如独立屋类的高价房屋之间的价格差距越拉越大。这也就导致了大多数买家在买房时，不得不优先选择公寓。”

　　CMHC数据分析

　　房屋交易中，海外买家的比例从19%跌至1%。

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　　大温地区的的几个城市中，列治文市和本拿比的外资撤退最显著，从34%分别跌至2%和1%，温哥华市从25%跌至1%，素里从12%跌至1%。

　　房屋成交量自二月起开始下跌。

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　　大温地区的交易量于今年2月达到峰值，之后大幅滑落，$150万元以上的房屋，8月的销量比1至7月的平均销售量急降近六成;而50万元以下的房屋，8月的销量比1至7月的平均销售量只跌23%。

　　房价部分，房屋基准价依然稳定，均价下跌

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　　房屋均价较7月相比下跌17%。CMHC指出，房屋均价下跌是因为今年的第一季度，独立屋的成交量占所有房屋销售的45%，但到了8月，独立屋占销售比例已减至30%，9月分则略为上升至32%。而同时，公寓的成交量则明显增加，从今年第一季度的约三分一，增加至今年8月及9月的50%。

　　“拐点” or “中场休息”?

　　CMHC的报告同时预测，2016年将会是加拿大楼市最活跃的一年，之后就会呈下降趋势。

　　TD银行房地产市场经济分析师 Michael Dolega 认为短期之内，如此多的房屋新政务必会令温哥华楼市降温，在未来3个季度，成交量应会减少15%至20%，平均房价的跌幅会是5%左右。“不过根据国际经验，一般来说，这样的措施会导致楼市暂时放缓，但房价随后将重新回到上涨趋势。”

　　专业房地产投资分析人 Matt Scalena 认为“目前大温地区的房地产市场存在不确定性，但这不确定性正是购房良机”。

　　“如果你只是想在未来两年内炒房，我会建议你先hold住，观望一下市场再说。但如果是为自住，我觉得当前是最好的机会。过去这几个月的市场波动很大，现在大温市场已迅速进入到一个没有那么多人抢offer的状态了，所以，买家实际上已经有能力以小博大，我的意思是，对你想要的offer，可以试着砍价了。”

　　这五颗炸弹，是否会引爆大温房地产市场的拐点，尚不明朗，不过可以确定的是房价不会再重蹈上半年疯涨的覆辙，“中场休息”时间是最适合出手的时间。

好人必有好报

难以想象

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