美国各州地税（property tax）的来龙去脉

美国地税（property tax）的由来


   佛兰克林曾经说：“在这个世界上只有死亡和稅收无可避免。”在美国，只要拥有房屋就逃不脱缴纳地稅的义务。在美国无论哪个州都需要缴纳地税，大部分州的地税都是屋主的一笔固定大开支，除非生活在例如路易斯安那或夏威夷这样的低稅州内。

      在美国只要你购买了房地产，那么每一栋房屋在每个县里都必须经过登记注册后，才能得到过户证明。这就像一张世世代代的地契，当地政府就会世世代代寄地税账单给你，而屋主只要房子是自己的就得缴纳政府的地税，哪怕是百年之后，只要房子还在，无论谁继承都得继续缴纳地税。




       在美国任何县政府里，只要给出房屋地址，就在地产网站或是政府稅务机构都能轻易查到一栋住宅的地稅金额。但这个稅额是如何计算而得的呢？为什么邻里间房屋状况相同，地稅却相差上千元？为什么有时听得政客承诺稅率不变，待拿到帐单时却发现稅金大涨？这一切都要从计算地稅的几个关键数字开始说起。

      地稅的增长从理论上说取决于房屋价值的增长和公共开支的增加。政府的公共管理和教育开支不变的情况下，影响地稅的主要因素包括：房屋市场价格、评估比例，和稅率三个数字。


一.  市场价格（market value）
      在美国房地产的市场行情价格不是由个别人说了算的事情，必须在公证、公平、公开的原则上来评估确定。地区行政机构对房屋的定价是基于房屋的“公平市场价格（fair market value）”基础之上。公平市场价格的意思是指在没有利益关系的买卖双方都对资产在当前经济和市场中的评估价值有所了解，且自愿的进行资产交换时产生的价格。这一价格是被最广泛接受的资产评估标准。因此，判断公平市场价格的最佳方式为最同类房屋在最近期的真实成交价格。不过同一个房屋并不是每年都会产生交易，有些屋主住了多年之后才再次出售，此期间评估人员是无法取得准确的公平市场价格的。这种情况下，评估员也会使用其他定价方法，例如根据周围相似住宅的交易价格进行估算。



二.  评估比例（assessment ratio）
     在美国一些地区，房屋的评估价值（assessed value）等同于房屋的市场价值。但也有很多地区，会将房屋的市场价值乘以一个叫做评估比例（assessment ratio）的系数，再得出实际上使用的评估价值。这个评估比例由地方立法机构通过，每年都会有所变动。即便在同一地区，依据房屋的类型和功能差异，也会有不同的标准。举例来说，如果一栋房屋的被当地评估部门确定的市场价格是100万元，当地此一年公布的评估比例为5%，将两个数字相乘，就可以得出这栋房屋的评估价格为5万元。



三.  稅率（tax rate）
     将房屋的评估价值乘以当年这一地区生效的稅率就能得出具体这一房屋的地稅金额。我们常常听到政客拉票时宣称会在任期内抑制或缩减稅率的计划，就是指的这一指数。但实际上即便稅率保持不变，若是评估比例增加，屋主们拿到手的地稅帐单上还会显示出稅金大涨。由于地稅稅率是由地方政府制定，所以全美每一个村、镇的稅率都会有所不同。即便是两个相邻的村落，甚至是沿街对望的两栋房屋，由于学校系统的开支差异，地稅也会大不相同。总体来说，地稅高的地区因为难以吸引到投资客光顾，房价泡沫较少。地稅低的地区，由于投资价值相对高，也就容易产生房价泡沫和更多的价格变动。


无论地税如何调整，记得一点：地税是当地政府的一项重要经济来源，当政府收支不平衡时，需要支出的公益事业如果资金缺乏的话，如城市建设，学校教育，就会在地税上寻找缺口。所以每位屋主每年收到的地税单的金额不是固定不变的

请继续努力！

无济于事

来龙去脉

喋喋不休

无稽之谈