今年初，加拿大最大的另类房屋按揭公司Home Capital Group Inc.便因为收到匿名告密信，指该公司属下45名按揭经纪涉嫌伪造文件如入息证明，而展开内部调查，结果受查的所有职员都被公司解雇。他们单在去年便为该公司带来价值十亿元的按揭生意。然而，加拿大1年涉及的1.3兆元，上述45名按揭经纪所涉及的软诈骗只是冰山一角。
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按揭保险公司Canada Guaranty表示，每10个按揭申请中，便至少有一个涉及诈骗成分。信用公司Equifax则指，自2013年起至今，有人欲透过诈骗而取得的按揭金额便高达10亿元。
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, h, B% m& `+ H! i. E S& E" v近数年由於楼房价格上升，打工一族的收入却停滞不前，加上地产经纪、借贷机构之间竞争激烈，以及联邦政府不断收紧房屋按揭规例，令到愈来愈多加人更难上车，以至在按揭业内近年涌现一种所谓「软诈骗」(soft fraud)的罪行。进行诈骗的并非专业犯罪分子，而是行内的专业人士。他们为了让准买家合资格借贷，又或借贷时取得更低利率，而不惜以身犯险，伪造文件如入息证明或雇主聘用信等。& x+ j- n0 b- C6 C L
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据了解，这些软诈骗主要是涉及一些本欲真心置业的准买家，无奈其财政状况令他们无法向传统的借贷机构贷款。2 v; O. v* w& u9 Z0 g6 k
6 [% U3 G6 O F: I; }) a当中有人想购买他们的财政无法负担的物业;又或准买家想追求较低的订金或利息;又或申请文件上一些遗漏，却又要赶在死线前申请按揭等，都令一些按揭从业员不惜伪造文件，企以 天过海。2 P# g* I ~: s; O; Y
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按揭经纪每做成一单生意，便向贷款机构收取佣金，借贷人则分文不收。然而，若贷款机构是基於一份伪造文件而批出贷款，他日借款人要更新楼房按揭时，便可能有麻烦。
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& V7 t" `/ }" k$ I9 IEquifax法律顾问John Russo表示，近年愈来愈多人带着伪造的公司聘用书到该公司，要求提高他们的信用评级，但这些聘用书的用字都是一式一样，就连错字的串法亦如出一彻。今年这类个案便增加了15%至20%。( y& R) ?/ t, ~2 j- e3 ]
( t1 x4 e* U( w) d, ?1 m进行软诈骗的，除按揭经纪外，还有律师、政府员工、银行职员等，受害人则包括各大银行、私人借贷公司等。. `# m; E# d3 R3 {! j
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加拿大丰业银行华裔员工受贿坐牢0 b0 _. `& ^ Q( o0 _4 u
+ Y/ y/ K* J; p7 r1 f去年，一名大多伦多宾顿市丰业银行(Scotiabank)的华裔职员便因收受一名无牌按揭经纪的贿赂，以每份申请书收取500百至1,500元的费用，在超过110份按揭申请书(牵涉金额4,600万元)中，私下提高申请人的信用评级，方法是在一些合法文件中，以电脑文书处理的剪贴功能，将需要的资料移花接木至假文件上，结果事件被揭发後，被判监禁1年。
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又有一名在加拿大邮政公司的员工被发现与太太使用伪造的工作证明，声称自己是部门主管，年入9万元，从而向丰业银行骗取近80万元的房屋按揭。
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有按揭经纪认为，这类软诈骗的行为近年冒起，主要是因为联邦政府近数年不断收紧房屋按揭的规定，例如缩短摊还期限、提高按揭保险，加上楼房价格急升，令一些准买家无法在传统借贷机构取得贷款，最後只好转向一些风险较大的借贷市场。& J1 B& P0 F7 c- U
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借贷公司Genworth认为，要打击软诈骗的行为，须利用新科技及加强政府规例。例如利用电脑技术抽出可疑的工作证明;联邦政府的Office of the Superintendent of Financial Institutions最近亦提高了确认工作证明或其他财务证明的标准。有业界人士建议，应加重犯案者的刑罚，从而带出阻吓作用
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