12月18日晚，山东菏泽宣布取消限售。瞬间，一石激起千层浪。* h8 d" X: l3 n) j5 C+ w- B% e5 {8 A
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中介们的新一轮狂欢又开始了！* z3 F7 ]$ \5 ^/ E7 |+ L
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对此，有人又重新搬出了14、15年的经验：
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: W5 G' V/ M9 }2014年，由广西南宁牵头，率先打响解除限购第一枪，随后，更多的城市加入到松绑的阵营，2015年，房价开启新一轮疯涨......# D+ e% F6 m3 k4 ?2 s
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“看看，如今菏泽取消限售了，接下来，就会有更多的城市效仿，一旦全面放开，楼市新一轮行情很快就来了”!
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新一轮行情来没来我不知道，但我知道的是，给智商充值的机会来了...
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0 [% m* q: L' J" A- J- E首先，关注时事的朋友想必都非常清楚，官媒曾多次在不同场合暗示过，我们现在所面临的情况，跟历史上任何时期都不一样；12月18日刚刚结束的“庆祝改革开放40周年”大会，领导的讲话也传递了重要信号——中国经济走老路的概率非常低。
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既然如此，还拿过去的经验来类比现在，就是“刻舟求剑”！4 u/ N6 N3 r) @7 t$ _* \
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其次，就算你要套用过往的经验，也请弄清楚了：14、15年那时候取消的是限购，现在只是限售而已，一字之差，达到的效果却差之千里。
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而且，那时候有大水漫灌、降准降息、限购限贷放松、涨价去库存的同步配合，现在呢，这些都会放开吗？其他的先不说，就单单“限贷”这事儿，放松的可能性都不大。
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也许你会说，现在好多城市利率都开始下调了啊，刚刚，深圳四大行还宣布，首套房贷利率由“上浮15%”降至“上浮10%”呢。: Z& {' h0 Q8 l/ P i& d/ B
$ K! M6 E ?; }! h0 L9 a5 F# N利率是降低了，这没错。但是你要知道，15年那时候利率可是七折啊，而且“首付贷”、“首付分期”还满天飞。, j4 N ?( r( B3 U7 y9 [
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2019年，能到那种程度吗？
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绝不可能！
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12月份，如果美联储不加息，那么，19年降息就多了点可能性。
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/ d) U2 F* b# q# V, |# u/ c但是，笔者认为，即使降息，敲锣打鼓地降低基准利率的可能性也不会太大，很有可能是通过“逆回购”的方式进行非正式降息。9 g8 \* J1 s* o7 V% C9 n$ x
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另外，本轮调控中，部分利率上浮幅度过大的城市，可能会降低5-10个点，但像利率打折啊、首付贷之类的，想都别想。0 I8 u* o! J6 B. v) F v Q
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人生在世，还是现实一点比较好！9 h/ R0 m. w: y
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菏泽为什么会突然宣布取消限售？6 w0 s; c. o! {0 A6 \
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很简单，因为扛不住了！: I4 n# [5 h& [1 ]. F$ Z) _" @
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那为什么首先取消限售的不是领跌全国的厦门、不是全岛被冰封的海南，而是一个名不见经传的菏泽？! Q/ C! ~4 m: R' f
6 G5 f) v' X/ U4 N5 ]7 C也很简单，因为像菏泽这类的三四五线城市，几乎没有任何基本面支撑，自然，相比于厦门这样的强二线城市，要脆弱的多。# j+ Q- s+ y6 j; j* l
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菏泽，其实还有另外一个称呼——中国拆迁第一大市！
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有数据显示，仅仅2017年这一年，山东菏泽棚改就达到了18.2万户，占山东全省的1/4，涉及接近70万人，相当于直接拆掉一个百万人口的大城市，而2018年到2020年还有25万套改造任务，涉及100余万人。3 Z0 `' L; ]+ ]+ B4 k+ ]
7 |8 C! L( p) D3 F+ \ p其棚改规模之大，范围之广，令人震惊！
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然而，菏泽，仅仅只是三四五线城市的一个缩影！9 p9 O f- \/ ~1 }
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笔者相信，放眼全国，类似菏泽这样，没有人口持续流入、GDP又很落后，完全依靠棚改来拉动房价的城市，还有很多很多。。。5 H$ Z) i2 l- U8 ~9 P
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然而，国开行突然收回棚改审批权限，甚至住建部要求逐步取消棚改货币化，对于这些城市的楼市来说，无疑是来了个釜底抽薪。0 t' E+ m, l1 C3 B4 K! ]: _
0 ^, A- w. s" r3 M2 L4 n" y特别是进入10月份以来，全国各地楼市下行压力加大，这些三四五线城市，就更不必说了。
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" Z% {: F, u( F5 q0 w; Z2 W% K那么，一个很直接的问题就摆在眼前了：楼市下行→开发商压力加大→土地流拍→财政收入减少。% F& f3 {: X7 z( c, R* ^
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所以，此刻最渴望楼市松绑的，就是三四五线的地方政府。此时菏泽突然撕开一道口子，就是想试探一下上面的态度。4 X# _5 A% t, m+ f# P; k3 `* Y: J! H% `
- Z! e- U# z$ s# ]8 O3 W7 h, d万一被默许了，可以解一下燃眉之急。但万一，“枪打出头鸟”了，自然也不损失什么。& ~- h4 D4 u: I0 n3 P+ i
. Z3 {, b; W/ ^* Z# M- k但是，他们却忽略了另外一个问题：在楼市下行期贸然放开限售，很可能会引发踩踏式的集中抛售。
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8 E, O p( g: ?+ I9 m! b) n而这种情况一旦发生，所产生的后果，是难以估量的！! L; C. C, ?' F9 O" |& Y$ a. F* ]
% i! d$ x0 M! `8 u. R7 r) G所以你说，取消限售这事儿，究竟是利好还是利空？
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& p g1 s% A: d* c" ?3 C2 D这一轮楼市调控下来，限售，几乎成为了标配，为的就是锁住流动性，以时间置换空间。1 }6 w* d& p8 x* M( x3 J, v+ E
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从2017年3月厦门限售后，全国共有60多个城市加入限售的阵营，其中还有不少三四五线城市。. i" F+ M; c; z \ |4 Y F8 F6 I
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来看一下，2017-2018年限售城市名单（不完全统计）：
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, o9 U2 E9 X6 S0 r泉州、绍兴、昆明、北海、三亚、宁波、桂林、石家庄、长沙、贵阳、南昌、重庆、南宁、苏州、武汉、西安、张家口、嘉兴、无锡、开封、承德、南京、芜湖、郑州、济南、扬州、东莞、常州、惠州、珠海、白沟、徐水、启东、长乐、闽侯、广州、福州、杭州、厦门、三明、成都、丹东、哈尔滨、长春、海南、青岛、沈阳、大连...' L1 r* j: k5 A
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怎么样，是不是有些连名字都没听过？ s: b" N e/ c
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这些城市的限售时间一般是2-5年不等，再加上期房交房、以及拿房本的时间，真正的限售时间其实是5-9年。1 m1 e+ c& f3 U
8 \! N' Z) K2 M) O5-9年，对于苏州、武汉、西安、成都这样的强二线城市来说，其实一切都不是问题，毕竟人家基本面很好，长期肯定是看涨的。$ g! m; |: M' _" N0 y2 V7 f
4 D v! M* B- R但对于三明、徐水、长乐、闽侯这样的四五线来说呢，5-9年的时间会发生什么？
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棚改取消→房价失去上涨动力→房子逐渐老旧→贬值！
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0 H* g0 z% c, g8 t对不起，除了这一条路之外，我真的想不到别的。9 g: ^% u& I. `4 u- I! e9 m
7 X, I7 A0 q9 u6 o A在如今这样的形势下，长了不敢说，至少3-5年，大概率不会有大的行情出现。既然如此，就要考虑安全性。- F, e; L- F/ L& B6 F6 H q
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哪里最安全？
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当然是一线、强二线、二线，再加少数强三线。+ u1 J5 t8 r4 V R; [6 Y( r
9 \- p5 G _( \6 W3 S' Z据笔者了解，很多人买三四五线的房产，是在本轮大涨周期中，一二线限购，所以才被迫去不限购的三四五线的。当然，有些人足够幸运，买完后大涨了一波；而有些人呢，出手时机过晚，不但高位站岗，甚至还要面对长时间的限售。9 j: i, U; F7 I( l7 s* o @8 w
; x8 k# l, J- g- i/ q1 E! Q不管怎样，这是命。活在世上，要学会认命！
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4 A# ~0 O% ?' u( `( G, Q# r( d. ~再有10多天，2018年就结束了！8 v2 x" ~0 W- l! C
( b" {6 V( V- m5 H3 q* ]$ B如今，许多人心里都有一个疑问：明年楼市会回暖吗？调控会放松吗？
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Z2 u. q6 C8 u0 {, q9 K对此，笔者的看法是，部分城市会！
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其实，调控进行到现在，目的已经达到了，利空也已基本出尽了，这也是两次政治局会议都只字未提房地产的重要原因。不提，其实就算是利好！$ S7 ?' W5 Z3 \$ x+ Z) W% L4 F& \% [
% f0 v( K* Q1 |6 q明年，最重要的就是：维稳！2 _' J" u0 \9 T
# ~" k7 @1 ]. S* `4 b所以，2019年大概率不会再出补刀政策。至于一些楼市下行压力很大的城市，可能会自我松绑一下，来试探上层态度。% R$ q6 h% b* L# F* y) D
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比如，菏泽取消限售，后续，或许还会有城市跟进，但出于楼市安全性考虑，我认为他们会慎重！再比如，限价、限签等，部分城市可能也会放开。
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- o4 o- J1 z' A C5 d注意了，对于那些没有任何基本面支撑、完全靠棚改来拉动房价的三四五线城市来说，2019年如果放开限售，那么，将会是你套现离场的最后时机，一旦错过这个时机，你以后面对的，可能就是长期的下跌！
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' A) x3 H3 n; M4 o7 P+ E7 g套现后干嘛？置换更有价值的城市啊！
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此时也许你会说，现在卖掉赔钱啊。
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7 x/ M3 m9 K( A+ h4 f* y怎么选择，当然在你！反正，结局或许早已注定。
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- j4 K5 e5 }" }0 w% b$ i2019，我只能祝你好运！
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