许小年教授对于房地产行业运行规则的解读，希望能给大家一点启示。! H+ Q/ ^7 i W/ |, B+ j
+ K! H3 k, @$ q一、政府为什么拼命印钞票？7 j G+ V. C7 W1 P
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归根结底还是美国在印。 R: T4 }- @: _+ U2 ]8 c4 ^# z1 S
9 }: v& P- n3 \9 K- L( J$ h0 {美国拼命量化宽松，如果中国不印，就是傻子。所以中国明知道印多了钞票会通货膨胀，也要拼命印，而且印得比美国更厉害。
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二、多印的人民币怎么办？
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# l9 Q0 N: V. k2 U美金是全球硬通货，多印了，全世界人民帮着一起稀释，一起承担美国的通货膨胀，这叫通货输出。
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4 M' X9 j: a/ m0 k, k中国也想学美国，让人民币变成硬通货，或者有限范围比如东亚的硬通货，可惜美国绝对不会同意。
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' C0 Z& m; s, V4 Y因此，在以前，多印的人民币只有一条路：在国内通货膨胀。（而以后，随着我国一带一路的推进，人民币国际化进程的加快，这些多印的人民币也将像美国一样让全世界人民一起帮着稀释——这就是一带一路和人民币国际化的真正目的）- z( D) @0 ]( L7 W, s$ {* [2 P
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三、严重的通货膨胀后果是什么？( B" A6 Z. Z6 ]" x f
& R. ^0 }( K9 [1 X: N2 F参考1949年的金圆券，还有1989年的事情。1 F( w( R) i S" o0 \
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严重的通货膨胀后果肯定是政府垮台。因此，可以有适度的通货膨胀，但是不会坐视恶性通货膨胀。6 } u( M0 b5 f G
1 h2 s3 e F \, g3 K四、如何处理严重的通货膨胀？" ^$ \0 d7 @& G: c! a i+ w
# v( I3 R* s& y7 E% ~5 O/ q5 c* \9 W3 N政府的处理方法，就是挖一个超大的坑，把钱囤积在里面，不让它流动，这样多余的钱就不会进入民生市场，对粮食等基本生活用品形成冲击。
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' h# j F1 `2 ]8 X& a这就是周小川（中国人民银行行长）一直在做的事情。2 T8 ~0 s4 c! S& E' I9 ]( u
7 E5 l; y, _: W! r0 l1 o6 o# a房价一直在涨，囤积了大量超发的货币。8 v3 t/ Z% u! s. J( D, V( Q
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五、房价恶性上涨的后果是什么？ j' z! z7 @4 A0 Z5 S
/ D6 @5 h" \% X4 E R0 X5 n房价恶性上涨，结果就是大多数人买不起房子，后果也很严重，可能导致群体事件和政局不稳，因此，房价可以涨，但是不能恶性上涨。, L% y( R7 _) a: g9 O+ J
) {; _. @/ r* M1 `1 U' P政府必须对涨幅有所控制，同时加强保障房建设。: |3 ]5 g8 ]1 o' E0 @% h. U4 h# ^
- ]! i" ^' e& I让最穷的人，最有革命性的人，在郊区有个小房子住，免得他们起来闹事。: U# H1 ]6 |" t0 i0 o" e* i9 w* g3 M1 i
R$ p9 Z D& ~六、如果房市崩溃，下跌一半甚至更多，后果是什么？7 d0 g, I) _% t2 W# z* Q% u3 g
8 t. X8 K7 u1 q9 Y3 n, G后果就是银行呆账急剧增加，银行面临破产。: V% ?) F N7 m$ a) f* Z# M4 r9 n: S
6 b9 ?4 `% o; u3 p) A# r) q同时有很多行业倒掉，或者凋敝，造成失业增加，税收减少，这是政府更不能接受的。' P' q$ V+ `9 U* y
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所以，房价可以下跌，但必须在政府可以接受的幅度内。. g+ C% w+ b3 |2 z2 d
2 `1 b% t2 @8 g& S七、关于房产税9 O$ K( i/ }2 U: U% G4 m/ C: r
. D0 ^) U% E6 H7 D! U/ ~大家都知道，卖地财政给政府带来了滚滚财源。但土地一旦卖光，就不会有后继收入了。
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因此，必须找到一个替代的财源来填充政府的收入。这就是房产税。
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所以，房产税的推出，是板上钉钉的事情，只是时间早晚了，不可更改。之所以迟迟不出来，主要原因还是因为压力太大，来自既得利益者们的压力。
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但等他们认清形势，出完货之后，这把刀子就会放到老百姓的脖子上。
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% y; S4 {* S& I8 k, C. ?1 J! X八、政府会放弃房地产业作为支柱行业吗？
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不会。
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看看城镇化，在不远的将来，将有数以亿计的农民搬进城镇居住。
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9 e$ a. K8 t' c: c; Q; B- i( B0 R房子从哪里来？还不是靠开发商建房子。. c% h2 e+ j1 `
. V9 i/ N" x* w/ g2 c再仔细看看各地的大开发商，以上海为例，50大开发商里面，有七成是国有或者政府背景的开发商。 m E- q' `9 a k. X, ]
% f4 e# C, g: ~" O; E9 k政府不可能放弃他们。
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九、政府调控的目的是什么？
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上面可以得出推论，调控的目的，既不是为了让房价上涨，更不是为了让房价下跌。0 n4 w$ _/ I8 _4 P4 T' g- ]
0 m# c ]! V" D3 k9 U y目的是为了挖更大的坑，储蓄更多的货币，免得货币泛滥造成通货膨胀，后果不堪设想。
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十、为什么通过交易环节征重税，而不是持有环节交税？# K1 M! F- F; C& _
' u5 {' G V' a; Z, d因为在持有环节交税，就会造成大量抛盘，严重的甚至造成市场崩溃。所以要在交易环节征税。
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6 T& R* z6 G H9 h/ |/ h2 {交易环节征税，以及限购的目的，就是让交易减少，但又不妨碍真正地刚需购买第一套房子。2 }0 A' {8 ~7 H9 M5 r, V
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打个比方，市场上本来有100套房子，每套1万块，那么市场上顶多需要100万的资金就行了。
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1 {6 u& } u! h6 s4 k后来，新建了200套房子，每套房子的价格变成了10万块，如果这300套房子全部进入市场交易，就需要3000万的资金，需要银行提供这么多资金，会造成进一步的通货膨胀压力。6 h$ o O0 u8 y A1 t- c
# j* a( h% k- Y. q$ l* t所以现在政府调控的思路，就是尽量冻结交易，把钱变成凝固的水泥，握在老百姓手里，变成纸上财富，不能轻易套现。* }& D/ h% E4 { @8 \
# W4 Z) M& b- z5 c7 R十一、房价取决于什么？
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. C" ^8 g7 T3 _: N" W/ ?房价是涨是跌，并不取决于政府的调控，而是取决于人民币对美元的走势。美元贬值，人民币升值，所以大量外资就涌进中国，由于强制结汇，所以政府就被迫发行更多人民币，形成通货膨胀压力。
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如果美元走强，人民币开始贬值，那么外资涌出中国，人行被迫收回人民币，将储备的美元还给外资企业，流出中国，于是通货膨胀压力减小，市场上人民币减少，房价就下跌。
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- n" T+ H, K V# n所以，房价的涨跌基本上取决于人民币美金的走势。从过去几年的人民币走势图和房价上涨图来看，两者惊人地重合。
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