政策松绑难救温州下跌房价
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限购令松绑为温州楼市的企稳创造了条件,但温州房价就此止跌还为时尚早。
8 k( `2 M C8 ~! I* U8 p. U+ r: ] 从2007年到2011年,温州市区商品房每平方米销售均价从9787元一路上涨到34674元,5年涨了2.5倍。可随着限购、限贷等政策的调整政策出台,至今年6月底,温州市区新建住房均价已回落至24123元/平方米。但即便如此,温州目前的房价仍处国内高位。
0 x- u h7 @) I8 l4 q1 D9 r1 b 温州房价连续23个月下跌,自然离不开两年前的那场民间借贷风波冲击。人民银行温州支行曾做过关于民间借贷的抽样调查,当时调查显示,温州有89%的家庭个人和59.67%的企业参与民间借贷。而危机爆发后,那些受到波及的企业和家庭,口袋确实没钱了。
/ x% P. ^! D* O) h3 T9 ? 虽说借贷风波渐远,但却对温州经济却是伤筋动骨的痛。今年7月,温州新任市委书记陈一新代表新一届温州市委首次公开"垫底"数据:在16个主要经济指标中,2012年,温州市大多数指标处于浙江省倒数行列,其中人均GDP、GDP增幅、财政总收入等9项指标倒数第一,另有4项倒数第二。. f- I: P8 [3 y# _% R9 W/ a
今年的情况似乎也并不乐观。今年4月,由温州党校与中国社科院社会学研究所合作发布的《2013年温州经济社会形势分析与预测》认为,温州经济社会发展面临巨大压力,现代商贸业态发展滞后,购买力外流严重。
, z. [; r4 U; |2 d7 o 当然,在经济因素之外,前些年土地供应紧张,也是造成温州楼市火爆的重要原因。但从去年以来,随着温州城市框架拉大,土地供应增加,商品房供应趋紧的局面发生了较大改变。
- `+ K; v$ G" X7 J2 q9 a 公开资料显示,今年上半年,温州共出让商业、住宅和商住类土地102宗,合计3714.47亩,远远超过去年1271亩的出让总量,同比增长454.46%。其中,住宅用地587.92亩,可供应住宅建筑超过70万平方米。1 E, O0 ^& u# _% p
随着土地供应的大增,温州楼市下半年库存数量还将进一步增加。温州大学房地产研究所的数据显示,2013年温州市区商品房新增供应量将近80万平方米,再加上去年底80多万平方米的库存,市场供应量将达160万平方米。# C6 v! @" ], d7 \0 B! `& u4 H) ~
如此增量会对温州楼市造成怎样的压力?2006年至2011年,温州市区商品住宅销售量共计362.05万平方米,年均60万平方米。如果以过去6年温州住宅的平均销售水平为标准,在其他供应增量不变的前提下,当前温州市区新增供应需要3年多的时间消化。
# }$ y' K4 w! K# w5 f$ Z- z' P: W2 Q 与此同时,大批炒房者的撤离,也使得温州楼市二手房库存陡增。据温州平安易居监测数据,温州新增的房源与去化房源极不对称。目前,往往是每月去化1000千套,新增2500套,估计每个月温州新增二手房库存1500套。) [: [* O i1 E/ D+ N9 M
在温州地产界,高企的库存就像堰塞湖,若经济环境未出现根本性改变,房价继续下跌是大概率事件。
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温州地产新政救场愿望落空' t x+ i3 [. r! v
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20天前,"限购令"松绑一事让浙江温州成为了外界关注焦点。伴随着各路媒体争相涌入,交易大厅座无虚席,楼市成交量井喷等字迹见诸报端。这一切似乎都在说明,限购令调整后,温州楼市一夜入夏。% ] f1 \0 _$ d% {
然而,实际情况与表象相差甚远。近日,证券时报记者在温州调查获悉,人气爆棚只是假象,成交量陡增另有他因;限购令的松绑,尚无法刺激温州民众的购买力。' f7 N- D/ p. `( P4 | j9 t( p3 N! C
, ^+ X- ?' ?* {* S7 e 人气回归常态- W9 o% K. X0 E$ T
% |! M9 ]6 G9 t: J 8月26日上午,温州限购令调整20天后,证券时报记者来到温州市房屋登记中心的交易大厅。记者眼前的现场,没有预期的热闹。
8 F- w1 |: t$ L( a! ]: M$ y 据记者目测,在近千平方米的交易大厅,前来办事的市民不会超过50人;大厅中央的休息区,还空置着不少歇气的座位。站在柜台前排队的市民,拿着档案袋办理过户手续的不多,细听一下,更多的是咨询过户事项。' ~ o1 n7 {# i) v
温州限购令调整后,各路媒体争相涌入,综合前期媒体的报道,几乎无一例外描述为"交易大厅座无虚席,售楼中心人气爆棚"。然而时隔20天后,交易大厅的工作人员却对记者称,"现在的情况与6、7月份没有太大区别,与今年3月国五条细则落地激起的购买力,根本没法比。"6 @1 H, Y+ C! _2 u7 O
"限购令调整以来,前来咨询的人多了,但却没有转化为成交量。"平安易居董事长姜毅分析,现在温州购房人群,以刚需为主,这部分购房者买房有一个过程,不像投资性的购房者,因为后者买房是为了赚差价,考虑周期会比较短。而刚需的购房者,在购房时需要考虑生活问题、家庭问题、工作问题、小孩教育问题、户型问题、物业管理问题,这些都会导致刚需人群购房考虑周期要长。4 i6 Z. `1 H+ a+ d+ F2 u5 H) G
温州目前的楼市现状,只能用平淡来概述。虽说限购令调整有利于提升购买力,但温州房地产调控的其他政策都还在实施,包括严厉的信贷政策、严厉的税收政策等,而且这种环境不会也发生突变。这样的楼市环境,使得投资投机者难以看到逐利空间,不敢贸然出手。) A5 ~2 {( j3 |+ [8 r) }; D; p3 O
温州市房屋登记中心主任黄齐对记者称,当时实施新政时,本来就不是为了提高房地产成交量,如果有这种可能,温州也不会实施这一次政策的回归,从大的环境来看,温州房地产市场外部环境已经逐渐消失,推动房地产投机的因素已经没有了。整体市场环境,已经不可能让温州民间资金向房地产业转移。此次调整,只是为改善性需求入市打开了一道口子。
* @- |- a0 p7 Z% a C) X' R9 h 成交井喷另有原因
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温州市房管局网上销售系统数据显示,在政策微调前一周,即7月31日至8月6日,温州楼市成交量为657套,日均成交不足百套。在政策微调后一周,即8月7日至13日,成交量达1629套,日均成交232套。
$ w9 \; x, M; e- q9 P7 W8 Z& u& Q, [ 数据的变化,似乎都在说明限购令调整后,温州楼市取得了立竿见影的效果。然而,证券时报记者多方调查获悉,成交量陡增另有原因。5 S! ?' J1 l( E
"我可以负责任地讲,温州房管局网上交易系统公布的数据,不能反映温州楼市的真实情况,近日媒体对温州限购令调整后的解读,绝对是有误的。"平安易居董事长姜毅对记者称。* a) s- t4 w) a, g
此前媒体的误读,需要从温州2011年3月出台的限购令说起,当时温州规定,本地户籍家庭及纳税或社保满一年的非户籍家庭,只能新购买一套住房。这一禁令,远超市场预期,许多购房人的过户手续,就此卡壳。
) @ r, z& q' d$ V+ m 据介绍,因为不能办理过户手续,许多被限购的购房者,当时都通过委托公证的模式,一直没有办理成交手续,而这一次限购令松绑,使得这一部分购房者满足了过户条件。比如说,之前温州楼市的购买力,并不是首套房的刚需,而是拥有多套房的改善和投资需求。限购实施后,温州市场上大量的双套拼住宅被禁,从而造成了想卖的不能卖,想买的不能买的状况。
2 V0 L( U4 x/ b "限购令松绑后,很多媒体前往温州房产交易大厅实地探访,看到人山人海的现象,解读为温州炒房团又起来了,这是不对的。"姜毅认为,最近温州房管局网上交易系统公布的成交量数据,一半以上都是历史遗留问题,很少新增的购房者。, T0 r, z/ {: S* T3 G1 h0 Y
事实正如上述人士所言,在撇开历史遗留问题后,限购令调整后,温州楼市的真实成交情况较此前变化不大。 温州市房屋登记中心主任黄齐对记者称,从监测数据来看,除去历史遗留房源,从8月6日~8月23日,温州楼市实际成交每天平均为50宗左右,较去年同期或前期没有大的区别。7月,温州楼市实际成交每天平均为42宗,8月的成交量只是微幅上涨
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