故弄玄虚黑箱操作,加拿大安省禁止房地产交易使用保密协议

加拿大安大略省政府近期宣布禁止在房地产交易中使用保密协议，这意味着在房屋买卖过程中，房地产经纪人、卖家和买家将不能在交易中签署保密协议，不得要求对交易的某些细节进行保密。这一措施将对房地产交易产生一系列深远影响，包括以下几个方面：

提高交易透明度：此举有助于提高房地产交易的透明度，使买卖双方能够更好地了解交易的情况和细节，从而做出更明智的决策。这将有助于减少一些不当的行为，比如非法“翻新”房屋、虚报房屋价值等现象。

保护消费者权益：禁止保密协议的使用将有助于保护消费者权益，防止房地产经纪人和卖家隐瞒或掩盖一些重要信息，以获得更高的销售价格。

增加交易成本：此举可能会增加交易成本，因为买卖双方需要更多的时间和精力来了解交易的情况和细节。此外，如果卖家和买家不得不在交易过程中公开某些信息，可能会导致交易价格的下降，从而导致卖家的利润减少。

影响高端房地产市场：禁止保密协议可能会对高端房地产市场产生不利影响，因为这些市场通常涉及到更高的交易金额和更多的隐私保护需求。这可能会导致高端房地产市场的交易量下降，从而对该市场产生负面影响。

禁止保密协议将对安大略省的房地产市场产生深远的影响，在提高交易透明度和保护消费者权益的同时增加交易成本，影响高端房地产市场的交易量。

加拿大人签订的各种法律协议中越来越多地出现保密条款或保密协议，但从2023年4月1日起，安省的房地产专业人士在解决与客户的纠纷时，将被禁止使用这些条款。

对于主张终止广泛使用保密协议(non-disclosure agreements，简称NDAs)的人来说，这一变化是受欢迎的，但可能会增加面临投诉或商业纠纷的房地产经纪人的风险。

Cadence Law律师事务所的Gosia Bawolska表示:“(任何一方)想要和解的一个原因是，不希望自己的家底公开。”

她说她能看到问题的两面性。“(作为一名购房者)，我不想找一个有6份和解协议的房地产经纪人……但如果我是(房地产经纪人的)代理律师，我仍然希望能够使用保密条款。”

从4月起，安省将限制使用保密协议，届时《房地产服务信托法》(Trust in Real Estate Services Act)的道德规范将增加新的规定，已注册的销售人员和经纪人不得“妨碍或试图阻止任何人向登记册提交投诉”。

新规还明确，和解仍然是允许的，但客户必须能够向行业监管机构：安省房地产委员会(RECO)投诉。

RECO的注册官Joseph Richer在一份声明中表示：“房地产经纪人和经纪公司多年来一直像其他企业一样直接解决消费者的问题，但新规表明，和解方案不能包括撤回投诉、不提交投诉或不向RECO提供证据。”

“新规定遵循现有判例法和其他有类似规定的受监管行业。这将有助于进一步加强对消费者的保护，让消费者能够做正确的事情，并告知监管机构。”

最近，加拿大冰球队的秘密性侵和解协议曝光后，保密协议成为新闻的焦点。在涉及攻击或骚扰申诉案时，许多行业推动限制使用保密协议。

温莎大学(University of Windsor)法律系荣誉退休教授Julie Macfarlane表示，上世纪80年代，保密协议在科技领域广泛应用。她认为知识产权有保护的价值，但保护潜在不良行为者免受审查，会使不当行为成为商业秘密。

Macfarlane说：“我当然见过有人被告知不能向监管机构投诉的案例，我在医疗行业也遇到过这种情况，”她是“不能买我的沉默”(Can't Buy My Silence)运动的创始人，该运动旨在限制加拿大和全世界对保密协议的使用。

她曾向多个省政府的新法规提供建议，限制用于掩盖欺凌、骚扰和虐待的保密协议，爱德华王子岛（PEI）通过了第一个立法，曼尼托巴省和新布伦瑞克省也提出了法案。

2月9日，加拿大律师协会(The Canadian Bar Association)通过了一项关于保密协议的非约束性决议，“阻止使用保密协议来让在加拿大遭受虐待、歧视和骚扰的受害者和举报人保持沉默”。

对于在职的房地产经纪人来说，被投诉或举报到监管机构的威胁是已知的。

Harvey Kalles房地产有限公司的经纪人Andre Kutyan在这一行18年多的时间里，见过各种各样的事情，从客户试图退出交易，到包括动产在内的买卖协议，有一次是中央吸尘系统在交易结束时不见了。

在计算与不满的客户对簿公堂可能需要的律师费或保险免赔额时，和解有时最符合商业逻辑。

但是，如果房地产经纪人正在解决的行为仍然可以报告给RECO，这还有意义吗？Dickinson Wright的房地产诉讼律师Daniel Waldman说：“如果双方达成了协议，问题结束了，但一方却转身向RECO举报另一方，这可能会惹恼人们。”

“当他们达成和解时，目的是最终解决问题并结束它。这就是为什么他们应该保密，因为这应该是这件事的最终决定，只在参与这件事的各方之间。”

现在仍有许多行业允许使用保密条款。Macfarlane认为，加拿大人不应该仅仅接受沉默是解决任何申诉的条件。

“人们签署保密协议，是因为他们被告知必须签署协议才能达成和解。事实并非如此。”

“如果你理性地思考，想要保密协议的一方就是不想把这件事提交法庭，在任何情况下都不想进入公共领域。”