持续加息降温令美国楼市进入“冰河期”

美国最大的房地产信息网站Zillow的高级经济学家特拉萨斯(Aaron Terrazas)告诉第一财经记者，美国房产市场已经持续增长多年，而 2018 年，市场从完全由卖方控制转变为由买卖双方共同控制的局面。

“2018 年，我们开始看到市场增速稍有放缓。2018 年末期，新房售出量开始下降，10 个月内售出总量创下 2010 年以来新低。”但他也提醒，虽然房价增速比一两年前有所减缓，与历史标准相比仍属强劲。

此言非虚，本周公布的美国最新房产相关数据可谓喜忧参半。

17日公布的数据显示，12月美国住宅建筑商信心指数跌至3年来最低水平，销售指数、前景指数和潜在买家流量指数均下降。

但紧接着，美国商务部18日公布数据显示，11月新屋开工数为125.6万户，超过了预期值122.8万户，较上月的122.8万户环比增长3.2%。新屋开工环比3.2%的增幅，也大幅超越预期增幅的数值0%及前值1.5%。同时，建筑许可增长5%，达到133万套，高于预期的126万套，

19日，根据美国房地产经纪人协会公布的最新数据，美国11月房屋销售环比也增长1.9%，为连续第2个月上涨，经季调后年化总数为532万套；但与2017年同期相比，11月房屋销售下跌7.0%，创2011年5月以来最大同比跌幅。



对于美国楼市今年的降温，特拉萨斯告诉第一财经记者，存在房价超出购买者能力、按揭贷款率上升及新政策影响等多种原因。

他分析称，尽管美国的利率仍然远低于历史平均，但房屋贷款占收入的比例却远超历史标准，尤其是房价昂贵的沿海地区。“比如，2018 年第三季度，按照住房中位数计算房价，洛杉矶的购房者要花费其45%的收入来支付贷款，而以往只需要花费35%。在硅谷，过去购房者需花费36%的收入来偿还贷款，但如今需花费54%。”



而这又与按揭利率的上升同时发生。“美联储过去2年一直在逐步上调利率，其货币政策对长期利率产生了一定影响，并传导至购房者偿还房贷时的利率。”他指出，zillow预计2019年按揭利率可能会继续上涨1%左右，购房者贷款购房时需偿还金额增多。

再者，待售房源数量也开始增加。他指出，过去3年的大部分时间里，房源不足。然而，这一情况在过去几个月开始转变。“9、10两月，房源数量已经开始增多，高房价市场的增幅更加显著。”

基于这些原因，他指出，越来越多的房屋开始降价。例如，加州许多沿海高档社区中，有五分之一的待售房屋在11月降价。

此外，他补充道，2017年以来颁布的三项政策对房价增速放缓的影响也非常显著。

首先，2017 年末，美国国会修改了联邦税的相关法规，减少了住房自有的税收利益。例如，新法规限制了房主能从联邦税扣除的按揭利率以及可以抵扣的州税。新法规在加州和纽约等税收较高的州造成很大影响。

其次，特朗普的新税收政策和限制性移民政策结合，致使新房建筑商面临更高的物质和劳动力成本。

最后，为了确保在美国的外籍购房者使用合法所得资金购买房产，美国对外籍购房者也颁布了新规定。“这些新规定由美国政府反洗钱机构颁布，最初于 2016 年在迈阿密试行。为了遵循这一规定，目标交易数量下降了 70%。近来，又推出了对西雅图、旧金山、波士顿、檀香山、纽约几座城市的销售限制的新规定。“特拉萨斯介绍到，此外，还对销售规定进行了修改，使得原本只适用超过 100 万美金销售额的规定变为适用所有超过 30 万美金的销售额。

房价、房租走势分歧

事实上，与其说美国楼市整体降温，不如说房价与房租间，区域与区域间的走势出现了分歧。

“房价在经历了金融危机后的暴跌后，又迅速恢复，2017 年年中甚至首次超过了危机前的峰值。过去1年里，房价依旧涨幅平稳，全年保持在7%到 8%之间，而美国整体通货膨胀率约2%。”特拉萨斯对记者指出，房价和房租的走势出现了分歧。“尽管过去2年里房价持续平稳增长，房租的涨幅却显著放缓。3年前，房租仍以每年 6% 的速度不断增长，而1年前,房租开始轻微下跌。在美国部分地区，如西雅图和旧金山，房租降幅开始变大，每年可达 3%～6%。”

究其原因，他认为是自住房数量的回升。从 2005 年到 2016 年，基本上所有新增住户均为租房者，这使得房租猛涨。但自2016 年中期起的2年内，基本上所有新增住户均为房主。

“自住率回升主要由年轻人主导。”特拉萨斯介绍说，经济大萧条期间，许多年轻人延迟了结婚、买房、组建家庭等。然而，年轻人住房自有率在过去2年开始回升，现在正逐步回到历史正常水平。




此外，美国各区域间的房价情况也参差不齐。

特拉萨斯告诉第一财经记者，许多社区仍留有着房产市场崩盘带来的创伤。“美国西南地区住房泡沫和经济萧条尤其严重，与危机前峰值相比，大部分地区的房价还没恢复到危机前峰值。”他称。

此外，以西海岸和东北地区为主导的高端房产市场的房价在2018年的增速也相对放缓，西雅图和加利福尼亚州尤甚。

“但同时，类似丹佛等二线城市，即按规模排第10～20左右的城市的楼市在2018年的发展却好于全美平均水平。”他称，这主要是因为二线城市工作机会增多。

他举例道，很多科技公司在像丹佛和奥斯汀这样的城市设立分部。亚马逊今年为其第二总部选址时，候选名单中出现很多二线城市，这些城市就以此作为卖点吸引其他公司。

“再比如facebook和uber刚宣布要在奥斯汀发展，他们知道这些城市能够吸引一些人来工作、安家置业、获得更好的生活。奥斯汀的房价只有硅谷房价的五分之一甚至是六分之一，人们很难拒绝这样的机会。”他称。



美联储2019年继续加息影响几何

有趣的是，美国房地产经纪人协会公布11月数据的当天正逢美联储年内第4次加息。那么，业已降温的美国房市会随着美联储进一步加息而跌入深渊吗？

特拉萨斯坦言，通常，利息高会导致房产市场增长缓慢，因此，2019年房市大概率会放缓。

但他表示，贷款利率与联邦利率上升的幅度并非完全同步。

“联邦只关注于短期利息率，而抵押贷款率是长期的利息率，比如30年的利率。短期利率和长期利率有一定关系，但不是短期利率上涨1%，长期利率就同样上涨1%。”他称，“如果美联储明年加息2～3次，短期利率会增加50～70个基点，抵押贷款率将会增加25～50基点，zillow对2019年年底一个比较大胆的估计是30年抵押贷款率将为5.5%左右。”

此外，他表示，买房者如今对利息的改变较过去更加敏感。

“即使在低利率时期，洛杉矶的一些买家也需要花费工资的40%来负担房贷，已经捉襟见肘，任何利息的改变都足以改变他们买房的心理。”因此，他称，加息对旧金山和湾区这样的房价本身较高的区域会受影响更大。

不过，他也表示，即时在加息的情况下，整体利率还是处于历史低位。美国30年固定贷款利息的历史平均值是8%左右，而今天是4％～5%，仅为平均值的一半。




除了美联储加息的影响，另一个令人好奇的影响因素则为贸易摩擦。

对此，特拉萨斯告诉第一财经记者，与加拿大的贸易摩擦对于美国房市场而言影响很大。“美国从加拿大进口大量木材，而木材是美国房屋建造非常重要的一种原材料，2018年由于与加拿大的贸易摩擦，美国国内的木材价格的最高涨幅达到了60%～70%，因此，一部份房屋建筑规划不得不延期。”他称。

美房产市场对国际买家的吸引力大不如前

而对于中国买家是否因全球贸易环境变化而减少对美楼市投资，他指出，过去10年中国买家来美置业有三个最重要的原因：第一是就业机会。第二是为了教育，集中于有好学校的城市。第三才是投资，过去10年国际利息非常低，吸引了很多中国买家在国际上置业。

然而，他称，过去两年发生了很多改变——移民政策的改变、一些高等学校收入新学生的标准更加严格、利息增加——导致美国房产市场对于国际买家吸引了大不如前。

对于中国购房者而言，除了上述原因，特拉萨斯指出，其感兴趣的市场房价通常最贵，而不看好美国经济也是放缓购买美国房产的原因。

此外，也有其他市场房产吸引力上升的因素。“很明显，欧洲在过去一段时间政局动荡，例如英国脱欧后房价有所下降，房产变得更有吸引力。欧洲的一些国家，例如葡萄牙还较积极地去吸引包括中国买家在内地国际买家。”他称。

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