加拿大买房完整流程各种注意事项大全
本帖最后由 深邃凝眸 于 2018-7-9 09:43 编辑1.无论是加拿大居民或公民，都有权购房．买现成房 (亦称二手房)，签了offer后便生效,沒有正当理由不得退房。买Condo新楼花则有＂冷静＂期（一般为十天）。
2.人在中国，或在外地，若要在加国、多伦多购房，可通过律师办 (POA:亦即 Power Of Attorney) 授权手续，委托代理人签署有关文件。购房贷款则必须本人签字。
3.买房选房最关键是地点,其次是建筑商,再其次是面积、房型、结构.
4.大多地区市场最常见的房型: 独立屋 (Single detached, 包括 2-storey 两层的和平房Bungalow),半独立屋 (Semi-detached),镇屋 (Townhouse)。镇屋又分: 不带管理费的镇屋(Free- hold Townhouse)和带管理费的镇屋 (Condo-Townhouse)。当然, 还有公寓 (condominium)。其中价值最高的一般为独立屋。平房 (Bungalow) 因占地面积较大, 目前基本已不再新建，但此种物业颇具升值潜力。
5.目前市场上不带管理费的镇屋 (Free-hold Townhouse) 和带管理费的镇屋 (Condo-Townhouse),一般房价差距高达十几万元甚至更多。市场价除了取决于供需是否平衡, 还在于买方和卖方的主观意愿。Free-hold 镇屋之所以受宠,原因主要有二: a.Condo-townhouse 管理费不由物主自己控制, 决定权在相关管理公司。管理费一般每年都会涨; 遇有公共设施大修, 涨幅随之增大。故被物主视为压力，是个难以 Handle (驾驭) 的负担。b.有些管理公司规定, 大的内部装修须经管理公司审批。有的管理公司不会同意物主在土库加建厨房、卧室等，令物主感到受约束。
6.购买Condo楼花的朋友,在购买之前一定要想到, 公寓交割后是出租还是自住? 用途不同, 选择重点必然也不同。比如,公寓用来自住, 则应选择距离上班地点不会太远的地方, 而且面积不能过小, 室内布局应当合理、明亮向阳；单元所在的楼层应适当高一些、视野要开阔 (最好不受周围建筑遮挡)。倘若用于出租, 则应选择繁华、便于出租地带; 要求管理费低; 而对单元的楼层、朝向、面积等则不做重点考虑.
7. 买Condo楼花的朋友, 最好请地产经纪一起去选房。因为自己去, 价格并不会便宜。买家也不一定懂得为自己争取最好利益,按比如价格能否再予优惠,升级 (upgrading) 是否打折。更重要的是,可以避免误选。目前,有的公寓为了节省电力、煤气消耗, 热水锅炉或供暖锅炉设在单元卧室或厅里。
有的开发商对此并不直言相告，若买家在无意中做了选择, 待以后发现, 无奈木已成舟，悔之晚矣。锅炉设在卧室,住起来不舒服,且不易转手再卖.
8.买一手新房的朋友请注意，新房都要交 HST。一般开发商会包在售价里面。还要注意 HST rebate（HST返还）的事情。若作为自住房，可以享受政府的这一优惠待遇。若该房并非自住,便无法立即享受这一待遇。倘若有出租一年的合同，可以再向政府申请 HSTrebate。如果隐瞒事实，套现HSTrebate（即扣留 HST，不予上报），税务局发现后，会科以罚款并加收利息。对于买 Condo 楼花并用于出租的朋友, 对此应特别留意。
9. 一般情况下, 买Condo楼花签约时, 开发商会让买家交一定数额的定金（比如交$5,000) 之后，再分几次预付。直到入住时所预付的总款额，一般为房款的15-20%。
10.买楼花的剩余货款，是在物业产权过户 (即物业的title转到自己名下) 时再交。连同开发商所收的煤气、水电表安装费，和政府征收的建筑增容费（Construction Levy）、教育附加费（Education Levy）、包括律师代办费，一并交给律师。律师再替买家代交。
11.买楼花入住至拿到产权的时间长短，与所建楼的规模（从底层起，一般建好一层，入住一层）和建设的工期（完工快，开发商将整栋公寓转交给公寓管理公司的也必然快）有直接关系。
12.买楼花拿到钥匙（入住）之后至拿到产权之时，虽然只付了总款额的15-20%,但在此期间每月须向开发商交入住费（Occupancy Fee）。正常的管理费，Utility费（指不包在管理费中的费用如电费，有的单元里设有加热锅炉的，还应加上煤气费）和政府收的地税，都包括在其中，与房款没有关系。
13. 买Condo楼花时,应至少买一个车位 ( a parking space) 和一个储藏室 (a locker).这对出租尤为重要 (车位和储藏室一旦不需要, 可将其临时出租). 对未来出售, 也较有利.
14.公寓价值高低, 除了地点、建筑商、面积、楼层、朝向、格局等以外, 一个非常重要的参数是管理费的高低. 而管理费每年的增幅情况, 与物业的质量, 年限和管理水平有直接关系. 前两者在入住后无法控制, 最后一项则是可以监督的. 建议华人住户积极争取进入公寓的 Board of director (董事会), 以便对公寓重大事项, 如年度预算, 大修规模, 装修公司选择, 管理人员配置等, 有话语权和决定权.
15.租住公寓，一般需与物主签定为期一年的合同。合同到期，若继续留住，自动按月延期。搬离之前需提前两个月书面通知。房东一般会要求租客购买入住保险, 以让其承担失盗或意外损伤等责任。
16.根据安省消防条例，住宅中的每一层都要安装烟雾警报器。不少城市还要求设有一氧化碳探测器。租客入住时, 务应检查所租物业内是否安有烟雾警报器, 并经常检查电池是否过期, 以防万一.
17.买房请律师的主要目的.
a.产权查讯 (title search)。弄清卖家是否拥有所交易物业, 物业有无剩余按揭,有无抵押, 诉讼, 通行权 ( Statutory Right-Of-Way,外人进入,比如修电缆, 查煤气管道等), 地役权 (Easement, 如共享车道, 供外人或车经过等) 等。
b.物业产权过户 (title transfer)。
C．为买家准备地契 (Land Transfer/Deed)。
d.为买家代收房款。
E.接受卖方律师送来的钥匙并在交割日转给买方 (一般为下午5-6点之前)。
18.无论是买公寓或是买低层物业，应注意的主要问题之一: 欲购的房子是否漏水。倘若是屋顶或卫生间漏水, 维修难度小。因其位于明处, 便于查找所漏部位。地库漏水,一般是在室外暗处,不便查找。因而维修难度大,费用高。
19.检查屋顶漏水, 对于镇屋、平房、半独立、独立屋的房型, 要进入阁楼, 直接查看屋顶有无漏渍,或查看室内天花板上有无小孩尿床似的污渍。或查看室外,即墙的上方有无此类污渍。
20.地下室漏水, 主要是由室外渗入。其原因是雨水或雪水在房子周围过于饱和, 无法及时排走, 形成较高的静水压 (Hydrostatic Pressure,标准静水压为28.75公斤/立方尺), 地下室墙体若有缝隙、孔洞, 或从低于地面的窗框边缘直接渗入。因此, 除了检查墙体是否有缺陷之外, 清除墙外堆积的厚厚积雪,在房基周围勿种花草、树木, 也是有效的预防措施.
21.买楼花在给钥匙入住之前, 会有一次, 也是唯一的一次，由建筑商与买方一起验房 ( 称为PDI:Pre-delivery Inspection的机会)。因为是集中验房, 所以轮到每个房子或单元验房的时间通常很短(约半小时或一小时左右). 这就需要买家提前有所准备, 懂得需要验什么？带什么工具?一般要检查外墙勾缝水泥, 多余溅在砖上的是否清理干净? 屋顶、地库漏否? 内墙有无倾斜? 灯开关, 特别是控制楼上楼下的两向或三向开关是否可以正常使用? 屋脊阁楼内保温层铺的是否足够？是否均匀? 每个插座是否有电?自来水开关是否好用？是否漏水? 配电盘线路连接是否完好？配电盘里是否标注了各线路的走向和用途? 建议预备蹬高的梯子以及检查插座是否有电的检测工具等。
22.如上所述, 决定物业售价最重要的因素，是所在地点。西人常说：location， location and thelocation! （地点，地点，还是地点！）那么，与地理位置相关的一些缺陷，被人们称为物业的“硬伤”.
23.物业四个最明显的 “硬伤”：临近高速公路、主要道路、铁路（噪音、粉尘污染，若是公寓，则须考虑其是否背向高速等。）；不远处有高压线或变电站（辐射污染）；靠近墓地（华人讳忌）；位于街道的拐角（若无翻修潜力，且不挨近公园、森林，它的弊端是割草、铲雪工作量繁复、沉重）。有朋友可能不在意所谓 “硬伤”，但在物业将来出售时，很可能因此吃亏.
24.物业另一个明显 “硬伤” 是 “路冲”。在丁字型马路的交汇点，物业前门窗正冲马路。去掉各种迷信说法，它的弊端，其一是物业的一左一右有两个拐角，过路车减速再加速易形成较大的汽车噪音；其二，夜间有车辆迎面开来，强烈的灯光直射门窗玻璃，干扰人休息。
25.物业的隐性 “硬伤”, 有周围社区治安欠佳，物业本身存有不良案底，如大麻屋、自杀、凶杀屋等。
本帖最后由 深邃凝眸 于 2018-7-9 09:48 编辑
26.买房的朋友选经纪，最好不要选择并不了解的熟人。其原因一，等发现双方难以沟通、合作不睦、或者对方人品欠佳（有道是路遥知马力，共事识人心）、专业能力低下,再予更换较被动. 其二，有朋友希望返佣，碍于熟人面子，不好开口；其三，房子买的称心，皆大欢喜；不称心则哑巴吃黄连, 彼此伤和气.
27.不可选择懒惰、缺乏责任感的经纪。比如，带客人看房，每当遇上客人喜欢的房子，既不能陪客人仔细察看，反复比较，又不能提供市场信息和该片区的成交信息以及房子的历史信息。许多客人在把物业买到手之后，仍无从知道到手物业的确切面积。此种现象极为常见!
28. 不可选择急功近利的经纪。对存在 “硬伤” 的物业，若客人看中，虽然经纪本人心知肚明，却不将缺陷向客人解释明白。单单盼望早成交。
29.不可选择不诚实的经纪。本来可以压价，却怂恿客人出高价。
30.不可选择不信守诺言的经纪。有几拨朋友向我诉说，他们找的经纪曾信誓旦旦答应返佣，等钞票一到手便再无音讯（我觉得，对不了解的人，若希望对方返佣，就应当在买方代理协议上白纸黑字规定清楚）。
31.不可选择缺乏生活常识的经纪。我有些客人起初曾找过此类经纪。对以下问题, 诸如怎样辨别房顶还能用几年？如何看出房子的建筑质量好坏？如何知道内装修的水平高低？怎样才能看出配电盘的容量是100安培还是200安培？加热炉是耗能式还是节能式？等一系列常识性的疑问, 茫然不知.
32.买到房的朋友安排第二次看房, 最好选择交割期的前、两天为好。因为, 若发现有重大问题, 比如窗帘, 灯具等该留的未留, 或把规定的电器换成旧的或非名牌, 以及发现不应有的漏水、漏电、房屋破损现象, 可及时通知律师采取措施.
33.对于买到曾请专业公司做过Staging(室内布置)物业的朋友, 在物业交割时应有思想准备。因为到手的物业不再温馨美观, 而是徒墙四壁、一片冷清。否则会有极大的失落感.
34.买二手房需准备的费用:
a.土地转让税
b.律师费
c.贷款保险 (交按揭银行)
d.物业保险 (交保险公司)
e. 交割当天物业发生的水、电、煤气费等,由买家负担。
f.卖家垫付的地税。
其中 a.b.e.f.四项, 买家律师将为卖家代收. 卖方应付的费用, 则是经纪费和律师费, 两费均应另加HST.
35.土地转让税的计算公式, 可在网上查到.在多伦多市买房, 土地转让税分两部分: 省税和多伦多市税. 其它地区则只有省税.下面是链接
http://www.trebhome.com/buying/ltt_calculator/ltt_calculator.htm
36.屋主常备用的维修、维护工具: 平头、方头、十字改锥, 老虎钳和开口扳手.当然若有一台小型电钻更好。院内有较多的树木，还应备有斧头、手锯、电锯等。
37.关于室内粉刷。西人店诸如, Home Depot、 Canadian Tire、 Rona都有涂料 (俗称油漆)出售.凡加兑过的涂料, 不能再退. 在HomeDepot退货，无需出示原收据.只要预备购货刷过的卡便可.
38.常见的漆按种类分为油漆 (醇酸涂料) 和水漆 (乳胶涂料).一般情况下,刷墙及刷门窗不用油漆, 用水漆。水漆成本低,气味易挥发;刷子、滚子等刷墙工具用水就可以洗干净。常见漆按用途分为室外漆和室内漆; 刷墙漆和刷门窗漆。又分厨房卫生间漆和一般房间漆; 底漆 (Primer Basics) 和墙面漆。若欲改换墙壁颜色, 应先刷一遍或两遍底漆, 再刷一遍或两遍墙面漆.
39.涂料（或称油漆）的存放。剩余的涂料应贴上注明颜色、使用房间的标签, 除了用榔头把盖盖紧之外, 还要用透明胶带将开口封严实, 最后存放在地库。以免长时间放置导致固化.不可放在不保暖的车库里。因为普通涂料受冻之后, 便不能再用。
40.房子后院若加建凉台 ( Deck),或地库重新开门,墙上另开窗户等改造工程,都需申请政府批准。特别是修Deck, 具体高度, 大小都有明文规定。
41.物主卖房时，应尽量选择人品好、专业过硬、为业主着想的经纪。但有一点可以肯定: 在当今卖方市场情况下，房子好, 地点也好的物业, 是否能卖出好价钱,与经纪是否大牌关系不大, 倒是取决于邻近片区相似房子的最高成交价和前来参加交易的买家情况。
42.挂牌经纪除了精于地产销售，还应懂装修。对于请什么样的师傅、预算多少、装修重点等一系列卖家可能不在行的事情，应心中有数，并向物主提交整个房子的售前装修方案。应持守的原则是，装修水平应与物业本身的价值匹配 (即高档物业应避免使用低档材料)，决不因装修反使物业减值。
43.装修重点主要是厨房、卫生间和地板。公寓里地板大都采用laminate。其它房型的土库地面可选用laminate材料。价值较高的独立屋,一楼以上的各屋地板,应选用实木, 且应采用同一种木料。一楼若用樱桃木、核桃木、或橡木,二楼则用便宜的桦木甚至laminate,势必会弄巧成拙，影响物业的售价和售出速度。
44.房子的屋顶往往给人以第一印象。若已有漏雨、瓦片翻卷等明显破损现象, 最好应赶在挂牌前更换.
45.检查室内门窗是否好用。开关门时若有响声, 应在门轴(荷叶)处点几滴WD-40.窗户若是摇动开启式,摇动机关损坏,可根据部件上的商标,在网上订货。更换时,记下每个拆卸步骤,拍好照片,再依序组装。十分容易,不必请人。
46.挂牌经纪除了精于地产销售，懂装修,还应懂布置。应擅长 “加、减法”。即加添需要物品(供美化装饰),撤走不需要物品 (感情、宗教色彩物品，如子女照片、全家合影、佛像、观音像等)。
47.挂牌经纪应在物业上市前有计划、有目的地带卖家参观本社区同类型上市物业。研究其定价、装修、布置特点，作为实例参考。
48.华人社区常采用付给经纪佣金的“一卖 (即不付挂牌经纪佣金，只付买方经纪佣金),一买 (对方付经纪佣金，卖家不要求返佣)”方式,不利于自身物业销售。倒不如在买时适当返佣,卖出时双方也商定付佣比例,以促使经纪在买卖过程中均能尽心尽力.
49.在卖方市场形势下，物业最好应持续挂牌十天以上, 之后再收Offer, 以使该物业在市场上展示充分。特别对于旺销物业，若在较短的时间（如一、两、三天之内）收Offer，因未能来得及最大限度地吸引客户参观，成交价或许不够理想。
50.卖二手房定金交在哪里? 最终去向如何? Offer签好之后, 若当下未交定金, 则按法律规定, 在24小时之内 (周末或法定节假日后延)必须送交挂牌 (卖方)经纪公司里。定金一般采用Bank Draft形式,上面注明 In Trust字样。由该公司存在专用帐户。交易结束, 该公司留下自己公司和挂牌经纪应得的佣金部分 (包括HST), 再分给买方经纪公司 (包括买方经纪佣金)应得部分 (包括HST)。
俗话说，“冰冻三尺非一日之寒”。凡有意买卖房屋的朋友，应及早开始注意和收集这方面的信息和资料，努力使自己由外行变为内行。在选择一位诚信、专业的代理经纪之后, 最好能一起制定购/销策略, 为自己争取最大和最好利益。 非同小可
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